親のやっていたアパート経営を子供が引き継ぐ、というケースが増えていますが
子供自身はそういった不動産投資の経験がなく、アパート経営をこれからどうしたらいいかわからない、ということがとても多いです。
親がやっていたアパート経営をそのまま子供が引き継ぐ、というのは難しいことですよね。
投資に対して良くないイメージを持っている人も少なくないでしょう。
現に、アパート経営もしっかりとした知識がないとマイナスになってしまう投資でもあります。
アパート経営を引き継ぐ時の選択肢や知っておいた方がいいことについて書いていきたいと思います。
アパート経営を引き継ぐか、売却するか
アパート経営を引き継いだ時に取れる選択肢としては
- 自分でアパート経営をそのまま続けて行く
- アパートを売却してしまう
という二つの選択肢があります。
状態が良いアパートなら経営を引き継ぐのも良いと思いますが
知識があまりなかったり、内容があまり良くないアパートなのであれば、
引き継いだ時点で売却してしまう、という方がいいかもしれません。
少しでもアパート経営に興味があるのであれば、
まずは引き継ぐアパートがどれくらいの利回りで、どれくらい収益を生み出せているものなのか、ということを調べてみましょう。
アパートを親から引き継ぐことによって「これを機にアパート経営について学びながらアパート経営をやっていこう」という気持ちがあれば良いですが
アパート経営は継続的に勉強をしていく必要がある投資であると言えます。
あまり興味がなかったり、「アパートを持ってるだけで儲かる？」と思ってしまうような人は
アパート経営は向いていないのでやめた方がいいかもしれません。また、よくあるのが「古いからもう売った方が良い」というもの。
たしかに築古物件の価値は新築時に比べて落ちていますが、最終的には土地値以上では売れるものです。逆に、「これ以上は下落しない」と見込んで、持ち続けるのも１つの手ですよ。
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ローンの残債を調べよう
アパート経営を引き継ぐにしても、アパートをそのまま売却するにしても
まずはローンの残債がどれくらいあるのかについて調べておきましょう。
ローンが残っている場合は、そのローンを返済しながらアパート経営を続けていかなくてはいけなくなります。
それも判断材料にして、アパート経営を続けるのか、それとも売却してしまうのか、ということを考えると良いでしょう。
また残債がある場合、他の物件に抵当がついていて、そこから融資を引いてきている可能性もあるので、残債に関してはしっかりとみておいた方が良いと思います。
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アパート経営のリスク
アパート経営を引き継ぐかどうか悩んでいる方へ、
アパート経営にどのようなリスクがあるのか、ということも紹介しておきたいと思います。
- 持っているだけで固定資産税や修繕費など、大きな費用がかかる場合がある
- 物件のある地域の賃貸需要が落ちれば必然的に空室が多くなり、想定していた家賃収入が入ってこなくなることもある
- 地震や火災などのトラブルで大きな出費が出る可能性がある
- 時代とともに制度が変わったり賃貸需要が変わったりもするので、勉強を欠かせない
このようなリスクや負担を挙げることができるでしょう。
「不動産を持っていれば月々に家賃収入が入ってくる」
そんな簡単なものでもないのです。
持っているだけで固定資産税もかかるし、アパート経営を引き継いだものの扱いをどうしたらいいのかわからない、という人はたくさんいます。
しかし、「アパート経営を学びたい」という気持ちがあるのであれば
そこまで恐ろしいものでもありません。
確かにリスクはあるものですが、きちんと資産運用できている人もたくさんいます。
まずはアパート経営の基礎知識を身につけてから、
引き継いだアパートをどうするか考えてみるのもいいかもしれませんね。
アパート自体があまり良くない状態なのだとしても
売却して別のアパートを購入する、という手もあります。
規模を少し小さくして初めてみるのも良いでしょう。
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アパート経営を引き継ぐ際にやっておくべきこと
相続人をしっかり決め、銀行に申し出る
アパートを相続するのが誰なのか、ということをしっかり決めたとしても
銀行にきちんと申し出ないと、借金が按分（比例分配）されてしまいます。
誰がアパート経営を引き継ぐのか決めたら、相続登記をした上で、さらに銀行にもしっかりと申し出ておきましょう。
トラブルの元にもなりやすくなるので、兄弟姉妹で共有名義にするのも避けた方が良いです。
さらに下の代に相続が発生した時にややこしくなりますし、名義人全員の賛成がないと物件を売却するなどの決定ができなくなってしまいます。
準確定申告が必要
家賃収入があるアパートなどの不動産を相続した場合は準確定申告と言って
1月1日から相続発生まで被相続人が得ていた所得を被相続人の代わりに確定申告する、ということを行わなくてはいけません。
相続発生から4ヶ月以内に行わなくてはいけないことなので
確定申告に必要な書類や情報を集めておきましょう。
管理会社を見直す
アパート経営を引き継ぐタイミングで管理会社を変える、というのはよくあることです。
アパート経営が上手くいっていないのは管理会社のせいと一概に言えるわけでもありませんから
まずはアパート経営の状態をしっかりと見つめて、もし管理会社があまり良くないと感じるようであれば
アパート経営を引き継ぐタイミングで管理会社を変えてみるのも良いでしょう。
ただし、アパートが空室になるには様々な理由が考えられますから、
いま一度満室経営をするために何が足りないのか、しっかり考え直して見ると良いと思います。
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