不動産投資をする時は、物件を購入することからまず始まりますよね。
オーナーチェンジ物件で満室スタート、ならいいのですが、
ほとんどの場合は、物件を購入したあとに賃貸募集を出さないといけないと思います。
もちろん満室スタートだとしても、退去が出れば賃貸募集は出さなくてはいけないので、遅かれ早かれ、これは不動産オーナーの誰もが通る道です。
ではこの賃貸募集、どのように行うのでしょうか？
自主管理と管理会社に委託、どちらでやるかで大きく異なる
ほとんどの不動産投資家は管理会社に管理を委託する形で不動産投資を行うと思いますが、
中には自主管理で管理を行う、という方もいらっしゃると思います。
どちらを選ぶかで管理の仕方が大きく異なります。
自主管理の場合
自主管理の場合は、
- 客付会社に営業
- 入居者募集中の看板を設置
- 友人知人などにおしらせ
という方法が一般的です。
客付け会社というのは、内見希望者を集客して成約に結びつくように営業をしてくれる賃貸仲介会社のことです。
管理などは自分でやるけれど、仲介のお手伝いだけをやってもらう、という形ですね。
ただ、管理は戸数が多いと本当に大変です。
例えば共有部の電気が切れた、だとか、
大雪が降った次の日に除雪の作業をする、だとか、
そういった細々としたことを全部オーナー自身でやらなくてはいけません。（大変な作業のみ外注という手もありますが…）
同じアパートやマンションの一室を自分の家とし、住んでいるのであれば管理もしやすいですが、
自分の住んでいるところからは遠い建物などの場合は自主管理はなかなか難しいと言えるでしょう。
管理委託の場合
管理委託の場合は、
管理会社に建物を管理をお願いし、仲介業者に入居者募集をお任せするか、
もしくは特定の不動産業者に管理も入居募集もどちらもお願いする、という方法があります。
管理も客付けもどちらもやっているという不動産業者だとお願いしやすいですね。
管理も仲介もお願いしているけど、他の不動産業者で仲介だけ決まる、みたいなこともあります。
私は、この場合は仲介を決めてくださった業者にご挨拶に行ったりすることもあります。
エリアによってもやり方が異なったりもしますので、
不動産を購入した時に仲介をしてくださったところで相談してみるのが良いかなと思います。
関連記事：入居付けしてくれた不動産仲介業者へのヒアリング、何を聞いてる？
賃貸募集のプロモーション方法
では実際に物件を知ってもらうためにはどのようなプロモーションを行えばいいのでしょうか？
賃貸募集方法としては、
- レインズ（指定流通機構）や不動産会社間のポータルサイトに物件を登録
- マイソク
- 不動産会社の自社サイトに掲載してもらう
- 入居検討syあ向けの物件ポータルサイトへの掲載
という大きく分けて4つがあります。
①〜③に関しては、不動産業者の方向けのものになりますので、
まずは不動産業者が紹介しやすい物件はどんな物件なのか、ということを考えて資料作りをすると良いでしょう。
これは実際に業者の方のお話を聞くのが手っ取り早いと思います。
例えば私の場合は地方物件を多く所有しているのですが、
地方だとやっぱり車社会なので、駅から近い、ということよりも駐車場がある、ということの方が大切だったりします。
逆を言えば「駐車場がないからなかなか案内しにくい」ということでもあり、実際そういうお声を不動産業者の方から頂戴したことがあります。
その物件に関しては近くの土地がタイミングよく空いていたので、土地を買い取ってそのアパートの専用駐車場とすることにしました。
とにかく仲介をしてくださる業者の方にとって「紹介しやすい物件であるかどうか」というところがまず大切です。
入居を検討している人に物件を案内してくださるのは仲介の方。
紹介しやすい物件か、特徴がわかりやすい資料を作れているか、というところは大切ですね。
案内していただいたら、インセンティブ的に広告料をお渡しする、ということもやっています。
これもエリアによって相場が違ったりもしますが、一般的には家賃一ヶ月分となります。
繁忙期に期間限定で広告料を上げる、といったこともあります。
仲介の方にとにかく「案内したい」と思ってもらえるよう、動いていくと良いでしょう。
関連記事：不動産投資をする時に知っておきたい広告料の仕組み！相場はいくら？
空室対策もやれるものは全部やろう
例えば、インターフォンの取り付けなんかは1.5万円程度でできるとても手軽な設備投資です。
最近だとウォシュレットも必須、と考える人は多いですよね。
これも実は、無電源式のものなんかもあったりして、思っているよりも安く取り付けられるようになっています。
無電源のものは三点ユニットバスなど、電源がとれないようなバスルームでも設置することができますのでおすすめです。
駅からの徒歩分数なんかは、どうやっても変えることはできないですが、
ウォシュレットやモニター付きインターフォンなんかは後付けでどうとでもなる設備です。
ですが賃貸ポータルサイトのスクリーニング条件に入っていたりする項目なので、こういったところからやれることを試してみると良いでしょう。
色々工夫してやっていると、熱量の高いオーナーだ、と不動産業者の方にも思ってもらえますし、
そういうオーナーの物件はやはり紹介してもらいやすい傾向にあります。
管理会社の方、仲介業者の方とも上手に連携して、入居募集していけるといいですね。
関連記事：入居募集をする時にオーナーが考えること、やれること