地方で築古のアパートを中心に不動産投資を行っていますが、
物件を購入する前には必ず内見に行きます。
内見に行かないで購入を決めるオーナーさん少なからずいらっしゃるみたいなのですが、
私はこれは絶対反対ですね笑
ネット上の情報と実地ではギャップがあるもの
今は便利なのでネット上でいくらでも情報収集できるものの、
それでも実際に現場に行った印象とネット上の情報にはギャップがあるもので、
その物件に入居しようかな、と思っている方は絶対に現地に内見に来るわけですから、やはり所有するかどうか、という時も現地を見て決めた方が良いと思うのです。
自分が現地に見に行って印象が悪いなと思うような物件は、同じように入居検討者からしても印象が悪いはず。
条件上はそんなに問題がなさそうでも、どうにも空室が埋まらないという物件はやはりありますからね。
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めちゃくちゃ汚い部屋は超ラッキー！
不動産投資の経験がそれなりになってくると、現地で内見をした時にものすごく汚いお部屋があった時に
「ラッキ〜〜〜！！！！」
と思うようになります。
例えばこんなお部屋。
どうでしょう、とんでもなく印象悪いんじゃないでしょうか？
私も「幽霊でも出そうだな…」なんて思っちゃいましたよ笑
でも、不動産投資歴がそれなりに長くなってきた私からすると、ラッキー物件です。
これは地方の中古アパートだったのですが、2部屋ほど、こんな感じでかなり汚いお部屋がありました。
他のお部屋は賃貸中のものもありましたが、汚くなってしまっているお部屋はリフォームもしていなくて、入居募集もしていない状況だったんですね。
ですが、特に水回りや屋根など、大きくお金がかかりそうな部分には問題がありません。
これはもうラッキーのラッキーです。
これくらいの汚いお部屋は20万円〜30万円ほどで見違えるほど綺麗になります。
変えるのはクロス（壁紙）と床ですね。床はクッションフロアを敷けば良いでしょう。
このお部屋とは違うお部屋ですが、アクセントクロスを導入した上でクロス・クッションフロアを変えただけのお部屋がこんな感じです。
この部屋は結構お気に入りなんですよね。
アクセントクロスを薄いブルーにして、床はクッションフロアで、明るめの木目調にしています。
不動産投資に慣れてくるとこういった完成イメージを頭の中に思い浮かべることができるようになるのですが、
いかんせんほとんどの方は第一印象が一番。
汚いお部屋があるとそれだけで印象が悪くなってしまい、買い手がなかなか現れない、ということがあるようです。
だからこそ、売主も急ぐので少し値段が下がることもありますし、狙い目のラッキー物件なんですよね。
どうしてもお金がかかりやすい水回りなどに問題を抱えている物件は別ですが、
こういった汚い物件に出会うととっても嬉しいです。
自分で業者さんにお願いして、なるべく安くリフォームすれば良いわけですからね。
ぜひこれから不動産投資を始めようという方は「汚いお部屋だったらラッキー！」と思ってください。
自分でいくらでもリフォームできるというのがオーナーの楽しみの一つとも言えます。
ですが逆を言うと、売却をするときは汚いままになっているとなかなか売りにくいということ。
先日も物件を売り出す前に自分で少し見栄えが良くなるようにDIYリフォームをしたりしていました。
ほとんどの方が第一印象で購入を決めるものなので、
パッと見た時に印象が良いようにしておくのが一番です。
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汚いものは全部良いというわけでもない
難しいところなのですが、もちろん汚ければ汚いほど良いというわけではありません笑
先述したように水回りや屋根・外壁など、修繕になかなかのお金がかかりそうな物件というのは困りますね。
今はまだやらなくていいけど、数年内に外壁をやらなきゃいけなさそう、というような物件も怖いので、修繕履歴はチェックしておく必要があります。
区分マンションなどであれば、ゴミ捨て場の治安が悪かったり、管理が行き届いてなさそうな物件はやめるようにしています。
判断が難しいところではありますが、床と壁をやれば綺麗になりそう、すぐ貸し出すことができそう、と思えるような物件であれば、ラッキーだと言えるでしょう。
これらは不動産をどれだけ見てきたか、という経験で養われていく目でもあるとは思います。
ネット上でもたくさん物件を見るようにして、気になったらすぐに物件を見にいく、というフットワークの軽さやある種の執念のようなものが必要かもしれませんね笑
ちなみに先ほど写真でご紹介したものすごく汚いお部屋があったアパートですが、無事購入することができ、リフォームも終わって現在は入居がついています。
うまく見極めるためにも、リフォームをする時にどこにお金がかかりやすいのか、ということを知っておくと良いでしょう。
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