収益物件をいつも探しています。
「不動産を買いたい」と思ってから不動産を探し始めてもすぐには見つからないことがほとんどですので、日常的に良い物件がないか探すようにしていて、
不動産ポータルサイトでも好みの条件をいくつか入力しておくと新着物件で条件が合致する物件が出ると通知のメールが来るように設定できるものもあるので、そういったものも駆使して、なるべく日々売り出し物件に目を通しています。
先日、地方の築古物件で、少し気になる物件があったので問い合わせをして色々聞いてみました。
聞いてみた結果、結局この物件を購入するのは辞めたんですが
- どんな物件で
- 問い合わせ時に何を聞いて
- どうして結局購入を辞めたのか
みたいなことも書いてみたら面白いかな、と思い、今日のテーマとして取り上げてみたいと思います。
どんな物件だったか
物件自体は不動産ポータルサイトに新着物件として掲載された物件でした。
概要は以下のような感じです。
- 北海道エリア
- 1,000万円以下
- 表面利回り約28%
- アパート6戸（うち2戸空室）
- 駐車場6台
- 築年数30年
- 1室リフォーム済み
- 近くに大型スーパー有
規模としてはそこまで大きな物件ではないのですが、大型スーパーが徒歩圏内というのがかなり魅力的でした。
やはり地方物件の場合は、近くに大型スーパーがあるかどうか、というところが入居率も関わってきますからね。
北海道エリアにはすでに物件をいくつか所有していますので、ある程度ノウハウもありますし、良いのではないかなと気になった物件です。
物件情報に掲載されている写真を見ても、築30年でそこまで見た目は汚くなく、
1室リフォーム済みとあったので、そのリフォームが終わったお部屋の写真しか掲載されていないのだとは思うんですが、内装もかなり綺麗でした。
これは少し問い合わせをしてみても良いかな、と思った物件だったんですね。
関連記事：北海道で不動産投資！どんな特徴がある？
問い合わせてみてわかったこと
実際に不動産業者に問い合わせをしてみて、
- レントロール
- 修繕履歴
- 修繕必要箇所の資料
といった資料をいただきました。
問い合わせをして見ると、ネットには掲載されていない色々な資料をいただくことができるんですよね。
実際に不動産業者の方ともお話ししてみて、新たにわかったことが以下です。
値下げ交渉は厳しそうだった
現所有者がすぐに現金が欲しいというのがあり、
そのために相場価格よりも安く売り出しをしている、ということでした。
このため、値下げ交渉は厳しいというのがわかりました。
できれば不動産を購入する時は指値交渉もしたいところですが、それはできなさそうですね。
また、すぐに現金が欲しいとのとこだったので融資で買い付けをする場合は厳しそう、という雰囲気です。
修繕がかなり必要そうだった
建物の一部にヒビが入っているところがあり、
物件を購入することができても、まずは修繕する、というところから始めなくてはいけないような物件だということが新たにわかりました。
しかも修繕箇所の見積もりが150万円ほど。
これはなかなか最初にお金がかかる物件かな…と思いました。
関連記事：中古物件のリフォームはここにお金がかかる！内見時に見るべきポイント
契約中の家賃が安い
レントロールを見てわかったことですが、
現在の家賃設定がかなり低く、その値段に駐車場込みなので、利回りが高くてもなかなか難しい物件かな…とも思いました。
地方だと家賃が安いことも多いですが、これは該当エリアの平均的な家賃相場と比べて考えなくてはいけない部分ですね。
水道がオーナー持ち
これもたまにある形式なのですが、
物件自体に水道メーターが一つしか付いておらず、それぞれのお部屋がどれくらいの水道を使ったかがわからないので、水道代は一括でオーナーが払う形にして、固定料金を設定している、というパターンでした。
現状埋まっているお部屋は家賃に水道代も含まれているということになります。
すでに家賃もかなり安いんですけどね…
空室の物件は1,500円で水道代が設定されていましたので、6戸だと9,000円ほどの計算になります。
もちろんこれは表面利回りには加味されていないランニングコストです。
利回りが良く見えても、やはり実態はかけ離れた部分もあるのだ、ということですね。
関連記事：水道代を大家が一括支払いするタイプの共同住宅、そのメリットデメリット
買い付け状況
買い付け状況としては、他にも数名問い合わせをされた方がいらっしゃって、まだ買い付け申し込み自体は入っていない、という状況でした。
物件としては魅力的な物件だとは思いますので、そのうちのどなたかが購入するんだろうな、と思います。
関連記事：不動産の買い付け申込書はいつ書く？どこまで効力があるの？
表面利回りだけではやっぱりわからないことが多いなと思った
今回は、問い合わせてみたところ、購入後にかかる費用がある程度ありそうである、ということが一番のネックとなり、購入を見送ることに決めました。
やはり表面利回りが高くても、問い合わせをしてみると数字がどんどん変わってくるような気持ちになりますね。
また、規模が大きくない物件なのに、色々手間がかかりそう、というのもあります。
これがかなり規模の大きい物件なら良いのですが、他にもたくさん物件を所有していますので、これくらいの規模の物件で修繕が色々と必要になってくると、
手間に対して収益が見合わないかな、というのが正直なところです。
修繕は規模の小さい物件でも、手間は手間ですからね。
ということで、今回はリアルに物件の問い合わせを行なってみて、結局辞めた経緯を書いてみました。
ご参考になりましたら幸いです。