不動産の売買では「専任媒介」という言葉はよく聞くと思いますが、賃貸の契約でも専任媒介のような契約があります。
メリットデメリットありますが、それを理解した上で契約しないと
このお部屋、条件は悪くないはずなのに入居者が一向に決まらないなぁ…
なんてことになりかねません。
賃貸での媒介契約に書面作成は義務付けられていない
媒介契約というのは主に売買でよく聞く言葉だと思いますが、媒介契約について、宅地建物取引業法を今一度確認してみましょう。
（媒介契約）
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
（一部抜粋）
つまり、「不動産会社は媒介契約を締結したときには依頼者に媒介契約書を交付しなければならない」ということが書かれています。
ただこれを見るに、売買または交換の媒介契約に限定されているので、賃貸における媒介契約では書面の交付が義務付けられていません。
賃貸での媒介契約は口約束でも成立するんですね。
もちろん書面の交付が義務付けられていないだけで、禁止されているわけではありませんので、場合によっては書面での交付を行う不動産会社もあります。
とはいえ、その書面はあくあmで契約者同士の約束内容を残すために交付される書面であり、宅建業法に基づいて作られたものではない、ということを理解しておくと良いでしょう。
関連記事：媒介契約の種類とそれぞれのメリットデメリットを解説！
賃貸では「代理」が専任媒介にあたる
売買でいう媒介契約は、おおまかに言うと
- 一般媒介契約…複数社へ依頼できる、自己発見取引もOK
- 専任媒介契約…複数社への依頼ができない、自己発見取引はOK
- 専属専任媒介契約…複数社への依頼はできず、自己発見取引もNG
という3種類の契約形態があります。（他にも細かな条件の違いはあります）
賃貸においては専任媒介という契約形態はなく、それに相当するのは「代理」と呼ばれるものです。
売買と混同して「専任」という言い方をされる方もいらっしゃるようですが、厳密には賃貸では「代理」という契約になります。
代理とは、不動産会社が貸主または借主からの依頼を受け、依頼者により代理権が与えられている範囲の中で、不動産会社が依頼者に代わって賃貸借契約を成立させる、という業務契約になります。
つまりオーナーが賃貸仲介業者と代理契約を結ぶと、オーナーの代理人として賃貸仲介業者が動くことになる、ということですね。
売買も行っている会社だと、賃貸仲介のことも
- 専任媒介…自社でのみ客付する
- 一般媒介…自社以外でも客付する（窓口が多い）
という言い方をすることがあります。
関連記事：不動産の管理会社と仲介会社の違いは？
専任媒介のデメリット
賃貸においても専任媒介と一般媒介という言い方をした方が分かりやすいかと思いますので、以降はその呼び方で解説を進めます。
専任媒介は一社がオーナーとも入居者ともやりとりをすることになります。
この場合、仲介業者が「両手仲介」をしたいがために物件を独占してしまう、というリスクが起こり得ます。
両手仲介とは、オーナーからも入居者からも仲介手数料を取れる、という意味です。
入居付けを他の仲介業者がしてしまうと、元付の仲介業者は仲介手数料をオーナーからしか取れないので、「片手仲介」になってしまうんですね。
そのため「自社でオーナーとのやりとりも、客付もやる」というように囲い込みをしてしまう業者がいるのです。
実際に専任媒介契約でとある仲介業者と契約をしていたオーナーさんが、
別の不動産業者と話した時に、
あの業者が元付だと手出しができないんですよ…囲い込まれちゃって、うちでは紹介できないんです。
と言われた、という話をされていました。
このように、他の業者とは絶対に協業しない、と決めてしまう仲介業者も出てきます。
なんとこの案件は、専任媒介契約を辞めた途端、お部屋がすぐに決まるようになった、という顛末でした。
オーナーからすると負担額は変わらないので専任でも一般でもどちらでもいいような気がしてしまいますが、入居付をしてくださるのはあくまで仲介業者さんですから、仲介業者さんの気持ちを想像して契約をしなくてはいけないですね。
関連記事：入居付けしてくれた不動産仲介業者へのヒアリング、何を聞いてる？
一般媒介のデメリット
一般媒介の方が関わってくれる業者も多くなるし、その分窓口が増えて、入居も早く決まるのでは？
オーナーならそう考えると思います。
ですが、不動産業者にはやはり「専任媒介契約を結んでいるオーナーさんのお部屋を優先して決めなければ」という気持ちがあります。
案内してすぐに決まりそうな物件に関しては（報酬は安くなりますが）一般でもいいと思いますが、
決まらなさそうな物件は放置されてしまう、というのが一般のデメリットと言えるでしょう。
どちらにせよ、需要がある程度見込める物件を購入するのが一番ですけどね笑
コミュニケーションがしっかりとれて、信頼できる仲介業者さんなら、専任にしてもいいのかもしれません。
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