地方の築古木造アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
今回はテナント投資について考えてみたいと思います。
普段私は地方の築古アパートに投資をすることが多いので、必然的に地方の不動産業者さんとお話しすることが多いのですが、
そういった方達とテナント投資の話をしたりすることもあります。
話を聞いていて思うのは
やはり地方のテナント投資は厳しい、ということです。
住居に比べて埋まりにくい
テナントだとどうしても住居に比べて埋まりにくい、というのがあるみたいなんですね。
そこそこ人気の駅で、駅徒歩5分、みたいな立地だったら、住居であればすぐに簡単に埋まるのに、テナントだと埋まらない。
でも確かに冷静に考えて、実店舗形態のテナントなら、駅から離れれば離れるほどお店としても客足が遠のきますから、本当にものすごく立地が良い、というところじゃないとお店は出店できないものでしょう。
事務所として利用する場合でも、やはり通勤を考えると駅からなるべく近いところ、と考えるのが一般的なのだと思います。
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融資が通らない
テナントが入る不動産の場合は、融資が通りにくいというデメリットもあります。
例えば総戸数10戸の物件で、そのうちテナント部分が2戸の不動産の場合、戸数が8戸の不動産として計算されてしまうことが多いのだそうです。
つまりテナント分を計算してもらえないということですね。
その場合は融資額も少なくなってしまいますので、やはり住居に投資をするよりは収益性が低くなります。
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景気の影響を受けやすい
景気が悪くなった時、法人が入居者であるテナントは法人の業績が悪ければ退去となることが多いです。
ですが、住居として借りられている賃貸物件の場合は、景気が悪くなっても「住む場所」として借りられている訳ですから、退去となることは稀です。
引っ越しをするにもお金がかかりますしね。
むしろ景気が悪くなった方が、住居の場合は退去が少なくなるでしょう。
そう考えると、テナントは景気の影響を真っ先に受けてしまう、というデメリットがあります。
住居とテナントの組み合わせなら、まだ良いと思いますが。
挑戦してみたい気もする
散々テナント投資のデメリットを書いてきましたが、テナント投資に全く興味がないかというと、そういう訳でもありません。
たとえば景気がものすごく悪くなった時に、テナント物件が住居よりも大幅に値下がりしていたら購入してみたいな、という気持ちがあります。
景気が悪いから空室になってしまっていたり、安くで売られているテナント物件も、景気が回復すればすぐに埋まるだろうな、価値が高くなるだろうな、というものはあるでしょうからね。
そういうところはあまり長期投資で考えず、景気がすごく悪くなった時に購入しておいて、景気が回復したら少し持ってから売ってしまう、というやり方でもいいんじゃないかなと思います。
また、テナント投資の場合は、退去をする時に原状回復して返すのが基本、というのが住居との違いで、ここはすごく良いポイントですよね。
住居の場合は退去がある度に原状回復費用がかかりますから、それもランニングコストとしてある程度かかってくる部分です。
テナントであればそこの心配がないのは良いと思います。
特に原状回復周りというのは、お金がかかるだけでなくトラブルも起こりやすいところでもあります。
喫煙禁止なのに入居者がタバコを吸っていたり、ペット禁止なのに猫をこっそり飼っていたり…今まで色々なパターンがありました笑
これは保険でどうにかなった話ですが、保険が適用されず、さらに入居者にも支払い能力がない、みたいな状況になったらオーナーが負担するしかないですからね。
そういったトラブルが起きにくいことを考えると、テナント投資はやりやすさもあると思います。
さらに、テナント投資の場合は敷金・保証金が嘘のように多いことがあります。
たとえば月額100万円の賃料の場合、保証金という名目で半年分、つまり600万円ほど先に預かっておく、というようなことができます。
入居してもらっている間、この600万円を手元に置いておけるわけですから、これで新しい物件を購入するなどして運用する、ということもできます。
これは豆知識ですが、
森ビルなんかはテナントが入る時は面接があるそうです。
やはり変なテナントが入ってしまっては困りますからね。
テナント投資、というのも面白そうですよね。
とんでもない不景気が来た時は、私もチェックしてみたいなと思います。
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