地方の築古アパートを中心に戸建や区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
今回は不動産を売却する時に、付近の類似した売買事例をどのように参考にするか、というお話をしてみたいと思います。
不動産を売却する時は、自分で考えて値付けをしなくてはいけません。
ある程度、仲介業者の方がアドバイスはしてくださると思いますが、最終的に決めるのはやはりオーナーです。
売買事例をどう調べるか
売買事例に関してはネットでも調べられるサービスがありますので一通りは検索しておきます。
できれば同じエリアの同じような規模、築年数の物件の売買事例が見られるといいですね。
そういった事例が見つかれば、そのまま参考にできると思います。
そして、不動産仲介業者の方にも、参考にできそうな最近の売買事例を聞きます。
ネットで検索して辿り着けるものもありますが、業者さんしか知らない情報もありますので、調べていただくのが一番良いと思います。
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売り出し価格と成約価格の乖離に注目
売買事例を見たら、ネットでの売り出し価格と、実際の成約価格の乖離に注目します。
例えば、3,000万円で売り出されていた物件が2,500万円で成約した、という売買事例があれば、幅が500万円あることになりますね。
これらの乖離を参考にしつつ、営業さんに、
これくらいの幅までなら指値(さしね)OKです
というのを伝えておきます。
不動産の売買ではしばしば指値というものが入ります。
例えば2,000万円で売り出しているところ、200万円の指値が入って
1,800万円なら買います！
という人が現れる…みたいなことです。
値引き交渉のことですね。
こういった指値はほとんどの場合入ると思っておいた方が良いでしょう。
あらかじめ営業さんに
いくらまでなら指値OKですよ！
というのを伝えておけば、営業さんの方でうまく調整してもらえるわけです。
指値が入るたびにこちらに連絡してもらっていたら大変ですからね。
こういった慣わしは不動産業界独特のものですよね。
初めて不動産を売却する、という方には難しいところもあると思います。
相性の良い仲介業者さんを探して、なるべくアドバイスをもらいながらやって行くようにすると良いかもしれませんね。
私は不動産売却時に、3社に見積もりに来てもらったりしたこともあります。
お付き合いのある仲介業者さんがいない場合は、そういったやり方が良いかもしれませんね。
私が3社に見積もりに来てもらった時は、どこにお願いしても金額的には変わらなそうな印象でしたので、来てくださった方との相性で決めました。
売却までに色々とやり取りをすることが多くなるので、結局は相性で選ぶのが一番いいかなと思っています。
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地方だと成約が少ない
地方不動産の場合は、そもそも売買事例が少なく、同じエリアでの類似物件の成約が直近では無い、ということもよくあります。
出してみないと分からないことも多いので、これはもう、すでに売りに出されている不動産を見つつ、自分で適正価格かな？と思う値段で出してみるしかないですね。
売買事例を参考にできない場合は、とりあえずエリアの地価を調べて、土地値としてどれくらいあるのか、ということを調べると良いと思います。
そして築年数を鑑みて、建物部分をいくらにするか、ということを考える感じですかね。
築年数がそこそこ経っている物件の場合は建物部分の上乗せがあまりできないかもしれませんが、例えば立地が良いなどの条件面でメリットがあれば、その分上乗せして行く形で売り出し価格を決めていけば良いと思います。
売り出してみて、全く反響がなかった場合
色々考えて値付けをして売り出してみても、全く反響が得られない、ということもあります。
ただ、物件に自信があったり、あまり自分が売り急いでいないのであれば、少し待ってみても良いでしょう。
私の場合、自信がある物件なら1ヶ月は待つようにしています。
それでもやはりリアクションがない場合は、少しずつ値段を下げていきます。
また、仲介会社さんに話を聞いて、問い合わせの件数はどれくらいか、内見がどれくらい入っているのか、内見した時の感触はどうか？ということも聞いておくと良いと思います。
そういった情報の中に「これが理由で成約に至らない」という理由がきっと隠されているはずです。
もしかしたら、少しだけ何かを足すだけで良い結果がでるかもしれません。
正解がない世界なのでとても難しいですが、それでも自分の中でなるべく理論的に考えて、言語化できるようにしておくと、損切りもまたしやすくなると思いますので、数字を見ることは不動産投資においてはやはり大切です。
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