不動産投資をやってみたいけど最初は家を買うということに抵抗があるからまずは小さな土地を買って駐車場経営を始めてみたい、というような話をする初心者の方が多いです。
初心者なのであればなおさら駐車場経営を始めるというのはお勧めできません。
今回は駐車場経営をするための土地を購入するというやり方について、解説していきたいと思います。
初期費用は安いが駐車場経営はあまり儲からない
駐車場経営は狭小地の活用の中でも人気の活用方法ではありますが、土地を持っていない方が駐車場経営を始めるのに土地を購入するという場合は、なかなか利益を出すのが難しいんですね。
土地だけを購入してある程度整備をすれば駐車場経営を始めることができ、駐車場として貸し出す場合は一番簡単なのは月極駐車場として貸し出す方法ですが、この場合はかなり初期費用を抑えることができます。
しかし初期費用も安いですが収益性も低いというのが駐車場経営の難点です。
月極駐車場やコインパーキングで駐車場経営をする場合はワンフロア分でしか運用することができず、また月極駐車場も地方に行くと住宅用の駐車場は家賃の中に含まれるような形となっており、駐車場で儲けるというのは現実的ではありません。
パーキングに関しては収益にもばらつきが出やすいです。
特に今コロナ禍において、人手が少なくなっているので、こういった状況には弱いなと感じます。
安定して収益を出すことができるとはなかなか言えないでしょう。
また不動産を所有していると必ず固定資産税と都市計画税が毎年かかってきますが、駐車場経営の場合は「住宅用地の特例措置」を受けることができませんので評価額の満額で課税されます。
そのため収益性が低いのに税金は建物が建っている場合より多く払わなくてはいけないのです。
場合によってはこの税金分すらまかなうことができないという駐車場もあります。
駐車場経営は融資が受けにくい
利益率があまり良くない駐車場経営の場合土地を購入しようとしても銀行側が融資に積極的ではなく審査が通らないということも多々あります。
もちろん現金で土地を購入して駐車場経営を始めるという方向なら問題はないわけですが、不動産投資というのは融資を受けるからこそ利益が出やすくなる部分があります。
融資を受ければそれだけ規模の大きい投資を行うことができますので同じ利回りでも利益が出やすいということですね。
融資がそもそも受けられないという時点で利益を出すのが難しくなってしまうのです。
立地がポイントだが初心者には見極めづらい
駐車場経営をしていく上で一番大切なのは駐車場の需要があるかどうかということを見極められるかどうかです。
立地の良い駐車場であればある程度の利益を見込めるでしょう。
しかしこの需要のある土地を見極めるというのが、初心者にはなかなか難しいです。
土地を購入するところから始めなくてはいけませんので、土地選びが成功しているかどうかというのは後になってみないと分からないところもあります。
さらには近くに新しい駐車場ができてしまったら利益は簡単に分散してしまうでしょう。
近くに新しい駐車場ができないようにするということはできませんので、簡単に競合他社が新規参入してくるという意味でも難しいです。
こういう場合は駐車場経営がおすすめ！
土地をすでに持っている場合
土地をすでに持っていて活用方法を悩んでいるという場合は駐車場経営をしてみるというのはお勧めです。
特に月極駐車場であれば土地を駐車場用地にするのにもそこまでお金がかかりませんから、持っている土地の使い道がなくて困っているのであれば少しでもお金になるような活用方法を模索してみるのは良いでしょう。
駐車場の数が足りていない共同住宅向けに
既に不動産を持っていて、その住居の戸数に対して駐車場の数が足りていないという場合は駐車場用地を別に購入するというのはお勧めです。
やはり地方の不動産になればなるほど駐車場があるかどうかというのが入居に大きく影響してきます。
駐車場の数が足りていない不動産の近くで駐車場にできそうな土地があったら購入すると、売却時に駐車場も一緒に評価してもらうことができますので資産価値も上がって良いのではないでしょうか。
まずは駐車場経営から、は初心者の陥りがちなミス
ということで今回は駐車経営をするために土地を購入する、ということについて解説してみましたが、あまりお勧めできない不動産投資の方法であるということをお分かりいただけたでしょうか。
不動産を選ぶ以上に駐車場用地として土地を選ぶことの方が難しいと思っています。
特に不動産投資初心者で駐車場経営から始めたいという場合は、相続などで既に土地を持っている方であれば良いですが、そのために新しく土地を購入するというのはお勧めできません。
土地を持っているだけでも毎年税金がかかりますので慎重に考えていきましょう。
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