地方の築古アパートを中心に、戸建て、区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は、私が都内で所有している中古区分マンションのお話です。
比較的安く購入できた駅近の区分マンションなのですが、
最近は不動産価格が高騰しているのもあって、少し調べてみたところ、かなり資産価値が上がっているさようでした。
コロナ禍で購入した激安物件
こちらの物件を購入したのは2020年の夏のことでした。
築年数は40年近くで築古の部類に入れても良いくらいのなかなかの築年数です笑
都内のメトロ駅から徒歩1分の物件で、
かなりアクセスが良い駅近物件なんですよね。
当時購入してリフォームをした時の話を記事にしていましたので、ぜひこちらをご覧ください。
30平米以下のかなり狭いワンルームではあるのですが、なんと言っても立地が良いので、すぐに埋まるだろうなと思って購入した区分マンションです。
2020年はコロナ真っ只中というのもあり、不動産業者さんと話しても
今はなかなか物件が動いてないですねぇ
という話をされていました。
今思うと、あの頃はかなり物件が安く売られていたと思います。
こちらの物件は指値もして、2000万円以下で購入することができました。
東京都内の駅近区分マンションを、築40年とはいえ、この値段で購入できたのはかなりの幸運だと思います。
コロナ禍でずいぶん市場が停滞している感じではありましたが、周りが動かない時ほど狙い目ですね。
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周辺類似物件は3000万円以上に…
物件を購入してからもうすぐ4年が経とうとしているところですが、最近の不動産価格高騰もあり、
周辺の類似物件はどれくらいの金額になっているんだろう？
と思って、築年数や間取りが近い周辺の売り出し価格を調べてみました。
調べてみてびっくり、大体似たような条件の物件が、3300万円前後でいくつも売りに出されています。
実際に売りに出してこの価格帯で売れるかどうかはやってみないと分からないですが、
もし3000万円以上で売れたら、4年持っていただけで1000万円ほど資産価値が上がった、ということになりますね。
基本的には不動産投資の収益源というのは家賃収入（インカムゲイン）の部分だと思いますが、今回の物件に関しては売却益（キャピタルゲイン）も得られそうですね。
もちろん毎回こんな風に資産価値がグッと上がる物件ばかりを購入できるわけではありません。
いくつか不動産を所有していますが、こんなケースは稀です。
ですが資産価値の下がりにくい物件を選ぶ、ということは可能だと思います。
その条件の一つが「駅近」なのではないかなと思いました。
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駅近物件を安く購入するには
特に都心では駅近の物件というのは手堅い気がします。
地方物件の場合は、どうしても車社会なので、「駅が近いかどうか」ということよりも「車を使う前提で、利便性が良いかどうか」というところが問われがちです。
駐車場はあるか、何台駐車できるか、車を使うのに出やすい場所か、といったところですね。
とはいえ、地方でもある程度はやはり駅近にアドバンテージがあると思います。
駅の近くの方がお店もたくさんありますし、高齢者は運転を自分でしなくなったりもしますので、やはり駅近の方が人気ではあります。
ただ、やはり駅近物件というのはそもそも相場が高いですよね。
なので、今回のように市場全体が落ちている、みたいな時に購入できるのが一番良いと思います。
そのためには、普段から物件価格を眺めておくと良いです。
私の場合は不動産プラットフォームで希望条件を入力しておいて、その条件にあてはまる新着物件が入った時にお知らせメールが届くようにしていて、常に不動産の売り出し価格と睨めっこできるようにしています笑
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資産価値の落ちない不動産へ投資する
不動産を購入する時にいつも考えるのは、
この物件、10年後にはいくらになっているだろうか？
ということです。
利回りがいくら高くても、所有しているあいだに資産価値が落ちてしまうような物件だと、売却した時に赤字になる可能性もあります。
どうしても不動産というものの特性上、年月が経てば資産価値はそれとともに下がっていくので、資産価値が上がっていく不動産を見つける、というのは難しいですが、
それでも、資産価値がなるべく落ちない物件を探すようにすれば、リスクを抑えることができるでしょう。
資産価値が下がりにくい物件の条件の一つに、「駅近」というのは絶対的にあると思います。
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