地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
これから不動産投資をしようとしている方に
不動産投資を始めたいんだけどまずは勉強しないとと思って…何から始めればいいですか？
と聞かれることが多いです。
不動産投資を始めるならまず「物件を購入するところから」ですが、
この「物件を購入する」というステップがそもそも難しいんですよね。
物件を購入しないことには始まりませんが、不動産投資となるとまとまった金額で不動産を購入することになります。
何も知識がないところから「なんとなく良さそう」で不動産を購入するわけにはいきませんから、ある程度勉強は必要です。
ではどうやって勉強をすれば良いのでしょうか？
投資をするエリアの見当をつける
まず物件を探すときに大切なのはエリアを絞り込むことです。
初めて不道産投資をするなら、投資エリアは「自分と所縁のある土地」がおすすめです。
- 自分が生まれ育った場所
- 通学や通勤で通っていた場所
- 今住んでいる場所の近く
といったエリアですね。
なぜこういった土地が良いのかというと、自分に土地勘があるからです。
土地勘がある場所は
- ここにコンビニがあるから便利
- ここはちょっと暗い道であんまり通りたくない
- 買い物に行くならこのスーパーがいい
といった「その土地に住むなら…」ということを考えやすくなります。
これらを考えられることによって、物件の購入もしやすくなるでしょう。
逆に土地勘のないエリアで物件を購入しようとすると、どうしてもデータが少なく、
入居者の気持ちになって考えることが難しくなってきます。
良いと思って買った物件でも、なぜか空室が多くなってしまう…という事態を招きやすくなりますので、
できるだけ自分が知ってるエリアで不動産投資を始めることをおすすめします。
関連記事：不動産投資におけるエリアの選び方について
投資規模をイメージする
不動産投資を始めるにあたってどれくらいの金額を投資することができるのか、ということをイメージをします。
どれくらいお金をかけることができるのか、ということが分かれば、どんな不動産を購入するべきか、その不動産の種類も選びやすくなります。
たとえば地方の築古アパートだと、戸数にもよりますが数百万円〜3,000万円程度で購入できるものが多いかなと思います。
これがマンションになってくるともっと値段があがって、数千万円後半〜億単位になってきます。
たとえば中古戸建てなら地方だと数十万円で売っているものもあります。
中古区分マンションだと地方だと数百万円、都内だと1Kの狭いお部屋なら2,000万円前後、というイメージですね。
サラリーマンが副業で不動産投資をするのであれば区分マンション投資が人気ですが、
不動産投資を始めてだんだん規模を大きくしていきたい、という方なのであれば、最初は4戸〜6戸くらいの小規模中古アパートなんかもいいんじゃないかなと思います。
あとはどれくらい自分が不動産投資に時間を割けるか、というところも重要です。
不動産投資は戸数が増えれば増えるほど、やはり手間も増えます。
区分を一戸だけ、というのならほとんど手間はかかりませんが、4戸〜6戸のアパートとなるとどうしても手間がかかってきますね。
区分なら共有部は管理組合の運営になりますが、アパートやマンションなどの共同住宅を一棟で所有となると、外壁や屋根など共有部の修繕のことも考えていかなくてはいけないですしね。
しかもこれがすごくお金がかかるんですよね笑
本業として不動産投資をやっていきたいのか、副業的に考えているのか、というところでも規模が変わってくるかなと思います。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？
物件情報をひたすら見る
ここまででなんとなく、
- 投資エリア
- 投資不動産規模
がイメージできたと思いますので、ここからはひたすら不動産情報を見ていきます。
売買不動産の掲載がされているポータルサイトを選んで、そこでエリアと物件規模を入力し、物件を上から見ていきましょう。
100件200件と見ていくと、だんだん「これはちょっと相場より高いな」「こんなに安いのはなんでだろう？何か理由があるはず…」と物件を見る時に考えることが多くなってくると思います。
最初はこうしてたくさんの物件を見る、物件情報を見て内容を読み解く、というのが一番の訓練になると思います。
なるべくこれを続けるようにしてみてください。
ポータルサイトではお気に入りの条件を入力しておくと、新着物件で条件が合致するものが出た時にお知らせメールを送信してくれるようなものがあります。
それに登録しておき、できれば毎日物件情報を見るようにしてみてください。
ずっと売れないままの物件の値段が下がっていったりすることもあります笑
だんだん感覚が掴めてきたところで、気になる物件があったら問い合わせをし、実際に見に行ってみる、といったことをしていくと良いと思います。
関連記事：売り出し物件の問い合わせ電話をする時に不動産業者に聞くこと