不動産投資を行おうと思った時誰もがどのエリアに物件を購入したら良いのかということを悩むと思います。
不動産は建物と土地でできていますが、建物に関しては経年劣化があるため、その資産価値は時間が経つと共に減っていってしまいます。
ですが土地の価値は減ることがありません。
そのエリアがどのような展望を遂げるかということによって左右されることはあっても、土地の価値がゼロになることはないのです。
つまり不動産投資においてエリアを選定するということはとても重要なことなのです。
不動産投資をするときにどのようなエリアの選び方をすれば良いのでしょうか？
都心部か地方か
一番最初に悩むのは都心部のエリアにするか地方エリアにするかということだと思います。
不動産の価格帯を見ればわかることですが、当然利回りは都心よりも地方の方が良くなります。
都心部には人が集中しているので、客付けがしやすく、地方に比べると安定して需要があると言えるでしょう。
最近は都心部でワンルームマンション投資を始める人も多くなっています。
ローンを組むことによって自己資金を少なめで始めることができ、営業マンに言わせると非常にリスクの少ない投資ということなのです。
しかし実際本当にそうなのかと言うと少し疑問が残るところでもあります。
ご存知の通り日本は少子高齢社会になっており、出生率が何かをきっかけに急激に上昇しない限りこれからもこの流れは止まらないでしょう。
そんな中、そのあおりを受けているのは地方だけではなく都心も同じなのです。
都心では勢いよくタワーマンションが建ち続けていますが、これは最初外国人の投資家が飛びついたため需要があったからという背景もあります。
特に中国の投資家が多かったですが、最近はその流れも落ち着いてきて外国人投資家は撤退気味であるとも言えます。
狭い土地に対して莫大な個数を確保することができるタワーマンションでは空室問題が浮き彫りになってきています。
都市においても賃貸ニーズが必ずしも確保されているというわけではないのです。
空室率が高いタワーマンションでは住人からの修繕費を回収することができず、必要な修繕を鳥行えないようなタワーマンションがこれからどんどん増えていくと予想されます。
もちろん都市の中でも人気のエリアというのがありますから、そういったところに人が集中していくようになるでしょう。
逆に都心から少し離れたところにあるアクセスのあまり良くないタワーマンションなどがこれからはきつくなってくるのではないかと思います。
人がいないのは地方も同じですが、中には自治体などが率先して若者の地方誘致を行っているところがあります。
インターネットの普及によって離れていても仕事ができるようにどんどん変わってきていますから、
地方でも若者に対する仕事を提供することができるエリアならまだ望みがあるのではないかと思います。
自分が引越しをするとしたら…と考える
エリアを選定する時に自分がもし引越しをするならというイメージを持つことは非常に大切なことだと思っています。
私自身も賃貸物件を入居者としていくつか契約した経験がありますが、自分がそこで生活をするということを考えると見るポイントがやはり変わってきます。
駅から近い物件だとしても、夜道が危険そうな物件だと別の物件を探そうとなったりしますし、
近くにスーパーがあっても、そのスーパーの価格帯が高ければ、日常的にそのスーパーを使うのは難しいなと考えます。
物件のステータスだけではなく実際に自分がそのエリアに住むことになったらという目線を持つことによって
見えてくる景色は大きく変わってくるものなのです。
アクセスを重視する
これからはさらに高齢者が増えていきます。
そういった時に家を選ぶ基準で重要視されるのがアクセスの良さでしょう。
車がないとと都心部に出られないような場所だと高齢者が長く住み続けるのは難しいです。
こちらもITの発達で、もう少しドローンなどが自由に行き来できるようになれば変わってくる点かとは思いますが
現状だとアクセスの良い物件の方が有利であると言えるでしょう。
関連記事：中古物件を購入する時に確認したい水道管まわりのチェック事項
そのエリアの将来を考える
今そのエリアが賑わっていても、5年後10年後にそのエリアが同じ状態である保証はありません。
しかし不動産というのは数年単位で所有をすることが前提の投資になります。
未来は誰にも分かりませんがそれでも未来のことを想像して投資を行わなくてはいけないのです。
将来的にそのエリアがどのような展望を遂げるのか、ということを常にイメージしてエリアを選んで行かなくてはいけません。
ハザードマップも参考に
災害の多い国でもあるのでエリアを選ぶ時にハザードマップを見るのも忘れないようにしましょう。
高さのある土地の方が水害などの被害を免れることが多いので、おすすめは広大です。
そのエリアで以前どのような災害が起きたかということを調べるのも大切ですし、
古地図などを見て、そのエリアが昔どのような地形だったのかということを知るのも良い手がかりになると思います。
今現在川があるエリアの近くは、川が縮小されて今の地形になっていることが多く
元々は川だったエリアというのが広いです。
そういったところは地盤が緩い可能性が高いので、古地図を見るのは参考になるかと思います。
関連記事：大家は災害時、どれくらいの責任をとらなくてはいけないの？
実地調査がおすすめ
不動産のステータスだけを見て購入を決めてしまう人も多いですが、なるべく現地を見て回って実地調査をするということをお勧めします。
- 実際にそのエリアにどんな人たちが住んでいるのか
- 活気はあるか
- 歩いていて気持ちが良いかどうか
- 危ない雰囲気のあるエリアはないか
感覚的なものも大切だと思いますのである程度選択肢としてエリアが決まってきたら現地調査をするようにしましょう。
関連記事：賃貸需要の調べ方！エリアのことを理解して不動産投資しよう