不動産投資と一口に言っても色々なやり方があります。
その中でも今回は「賃貸併用住宅」というやり方について解説していきたいと思います。
賃貸併用住宅は一般的な住宅を建てるよりもコストがかかる方法になります。
本当に儲かるのか？そのメリットについても考えていきましょう。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは文字通り、賃貸用のお部屋を兼ね備えた住宅です。
将来的な家族構成を考えて、二世帯住宅を考えている人や、住宅ローンを使って賃貸物件の運用を行いたい、という人が関心を持っている不動産投資方法の一つです。
一戸建てに賃貸用のお部屋がついているものや、アパートなどもありますし、
5階前後のマンションタイプのもので、最上階を自宅とする場合もあります。
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賃貸併用住宅のメリット
住宅ローンが使える
床面積50％以上が自己居住用の物件であれば、賃貸事業を行う場合でも住宅ローンを利用することができます。
一般的には不動産事業を行うための融資は事業融資になりますので、住宅ローンではなくアパートローンなどを利用することになり、金利がとても高くなってしまいます。
ローンというと「借金」というイメージがある人が多いかもしれませんが、より多く金額を使って事業を始めることによって、
利益の幅も大きくなってきます。
収益を大きくするために大切なのは「自己資金かローンか」ということではなく「ローンの金利をどこまで抑えられるか」ということなのです。
その点住宅ローンを使うことができる、というのはとても大きなメリットとなるでしょう。
管理を自分で行うことができる
賃貸経営を行う場合はほとんどが管理を不動産管理会社に委託するような形になるでしょう。
しかし賃貸併用住宅であれば、自身もそこに住むことになるため、管理を自分で行うことができます。
集客などは管理会社に任せても良いと思いますが、例えば物件周りの雑草の駆除だとか、積雪があった際の除雪作業などは、管理会社がマメに行ってくれるか、というとなかなか難しいところです。
なので管理を積極的に行う意思があるのであれば、これもメリットと言えるでしょう。
一般的な賃貸物件で地方の物件なんかは特に、管理会社との関係性によって物件の維持状態が大きく変わってしまったりするものですからね。
相続税対策になる
一般的な住宅に比べて、賃貸住宅の場合は相続税評価額が低くなる傾向にあります。
そのため住宅ではなく賃貸併用住宅とすることで、相続税対策になる側面があります。
大きく金額が変わるわけではありませんが、やはり不動産投資を行っていると相続税対策はしっかり考えておきたいところですよね。
関連記事：マンション経営を親から継ぐ時に考えなくてはいけないこと
ライフスタイルに合わせた賃貸ができる
賃貸併用住宅であれば、例えば子供が大きくなった時に賃貸用の部屋を一つ貸し与える、ということもできますし
さらに子供が家を出て行く、となったらその部屋をまた賃貸物件とし、新しく募集をかけることができます。
自宅と賃貸物件を別々で持っていてはできないことができるのが賃貸併用住宅で、
将来二世帯住宅などを考えていたり、子供の成長とともに家のことを考えなくてはいけないと感じている人には柔軟性が高く、魅力的な投資方法なのではないでしょうか。
賃貸併用住宅は儲かる？
賃貸併用住宅は決して大きく儲ける手段にはなりません。
一般的な投資物件に比べると、利回り平均も約5%前後、と高くはないのです。
基本的に賃貸併用住宅は規模が大きくなく、自身の自宅としての空間を多く使うために、稼働させることができるお部屋の数が制限されます。
そのため収益を大きくはあげることができない、というのが特徴なのです。
とはいえ、ローンを返済してしまえば、入居者がいるかぎり黒字になるのが賃貸併用住宅です。
駅に近い都市部などに自宅を建てるのであれば賃貸需要もあるでしょうし、安定した収入を得られる見込みも高いでしょう。
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賃貸併用住宅の注意点
建築費が高くつく
賃貸併用住宅を建築するには、一般的な住宅を建てるよりも費用がかかります。
賃貸として貸し出すお部屋それぞれにユニットバスやキッチンなどの設備が必要になってくるからです。
さらに自分が住む住宅ですから、こだわりも出てしまって、思ったよりも建築費用がかさんでしまい、借入金も多くなってしまう傾向があります。
入居者トラブルの煩雑さ
賃貸併用住宅では入居者と同じ土地で生活を送ることになります。
入居者からすれば「大家さんが同じ建物に住んでいる物件」なわけです。
そうなってくると必然的に求められるものも多くなります。
「大家さんがいるんだから」という気持ちが入居者に無意識にでもあるからです。
自分で管理ができるからこそ、長く住んでもらえる可能性は高まりますが、
その分管理に気を使わなくてはいけなかったり、トラブルが起こりやすくなるというデメリットもあるでしょう。
関連記事：大家が入居者と同じ建物に住でいる物件、入居者からはどう思われる？
売却が難しい
普通の戸建やアパートに比べると、賃貸併用住宅は買い手がつきにくくなる傾向にあります。
ずっとその土地に住む、という場合はいいかもしれませんが
売却しなくてはいけない時がくるかもしれないことを考えると、なかなか難しいのが賃貸併用住宅なのです。
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メリットとデメリットを合わせて考えてみて、どこに重きをおくかで検討していきたいところですね。