不動産投資を始めてみようとしている方から「収益物件に自分で住む、というのはどうなのでしょうか？」という質問が上がることがあります。
収益物件に自分で住むことはできないことではないのですが、様々なデメリットもあります。
不動産投資のための物件と、自分が住むための物件は分けて考えた方がいいんですね。出口戦略として「収益物件に自分で住む」を考えてることは良いのですが、
デメリットもあるのです。
収益物件と居住用物件
不動産投資物件のことを収益物件と呼びますが、それに対して自分で住むための物件を居住用物件と言います。
収益物件と居住用物件は物理的に何か違いがあるわけではありません。
サイトで物件を探していて、収益物件の欄に「自分が住みたい」と思うような条件の物件があることもあるでしょう。
収益物件に住めるのか
では収益物件として売りに出されている物件に、実際に自分で住む、ということが可能なのか、というと、
結論から言えば不可能ではありません。
しかし収益物件の場合は、その収益物件に入居者がすでに入っている、いわゆるオーナーチェンジ物件というものがあると思います。
この入居者がすでに入っている場合は、収益物件を自分で住むために購入したとしても、入居者に退去してもらって自分で住む、ということはできません。
オーナーチェンジ物件の場合は、以前のオーナーが借主と交わしていた賃貸契約書を引き継ぐ形になることがほとんどですので
正当な事由がない限りは、現在の入居者に退去してもらう、ということはできないのです。
オーナーが自宅として使用したい、というのは入居者に退去してもらうための正当な事由とは認められないケースが多いため、
入居者がいる場合は、収益物件を購入してもすぐに自分で住む、ということはできないと考えた方が良いでしょう。
収益物件に自分で住むデメリット
収益物件に自分で住むにはさまざまなデメリットがあります。
それぞれ解説していきます。
収益物件は収益目的に作られている
収益物件として売り出されている物件というのは、賃貸向けの物件なのでワンルームマンションなどがとても多いです。
設備や間取りなども、効率的に収益をあげるための構造になっていることが多いので
自分で住む、となってくると物足りなさを感じることもあると思います。
自分で住むことによって家賃収入も入ってこなくなってしまうので、そこはデメリットになってくるでしょう。
住宅ローンや控除が使えない
自宅用に物件を購入する場合は、条件はありますが、
金利も1%を切るところが多いですし、35年ローンなどの長いスパンで住宅ローンを組むことができます。
しかし、収益物件として購入する場合は、金利が高くなり、ローンの期間も短くなってくるので
毎月の返済額がとても高くなってしまいます。
さらに住宅ローンよりも投資用ローンの方が審査も厳しいとされています。
さらに自宅用として購入する場合に使うことができる住宅ローン控除などの様々な控除を
収益物件として購入する場合は使うことができません。
収益物件として購入したものになかなか人が入らず、空室がずっと続いてしまう、などの致し方ない理由がある場合は
収益物件に自分で住む、というのも選択肢の一つだと思いますが
最初から自分で住むために収益物件を購入する、というのはとても勿体ないことなのです。
逆に居住用物件として住宅ローンを組み物件を購入して、賃貸として貸し出してはどうか、と考える方もいらっしゃると思いますが
金融機関との契約上、住宅ローンの返済が終わる前に賃貸として貸し出しをすることはできません。
ただ住宅ローンの返済が終わっている物件に関しては賃貸として貸し出すことができます。
収益物件と居住用物件の査定方法の違い
収益物件と居住用物件では物件の査定方法が異なります。
一般的には収益物件の方が若干高くなる、と言われています。
つまり、同じような物件でも収益物件として購入して自分で住む、となると
査定方法が異なるので若干割高な物件を購入することになる、ということなんですね。
ちなみに、
居住用物件の場合は近隣の間取りが似ている物件の取引価格や、同じマンション内にある別の住戸の取引価格などを参考として査定が行われる、
「取引事例比較法」というものが主な査定方法になります。
対して収益物件の場合は、利回りの方が重要視され、
「取引事例比較法」と「収益還元法」を組み合わせて査定が行われます。
この収益還元法というのは、その物件が将来的に生み出すであろう収益を鑑みて査定を行う方法です。
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収益物件と居住用物件では目的が違う
収益物件に自分で住む、というのは不可能ではないけど、デメリットが多い、ということがお分かりいただけたかと思います。
収益物件と居住用物件では目的が異なります。
居住用物件の場合は、人生単位で考えて、長く住むことを目的とした物件を選ぶでしょう。
家族が増えた時に間取りは対応できるか？
さらに近くに学校はあるか？といった周辺環境も大切です。
しかし収益物件として物件を購入する場合は、家賃収入を得ることが最大の目的ですから
賃貸需要が安定してあるかどうか、家賃が下落するリスクはないか、というようなことが重要視されます。
それぞれ目的が異なる物件ですので、収益物件と居住用物件は分けて考えた方が良いかと思います。
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