不動産投資用物件を見ていると実に色々なタイプの物件がありますが、その中でも今回は不動産投資初心者にとっては手が出しにくい全空（ぜんくう）物件についてお話ししてみたいと思います。
全空物件とは？
全空物件とは全てのお部屋が空室状態の物件のことを指します。
アパートやマンションなど複数戸ある一棟ものの物件を購入する時に全てのお部屋が空室状態になっている場合、全空物件と呼びますね。
つまり入居者ゼロの状態からスタートしなくてはいけないということです。
特に不動産初心者の方にとっては入居者ゼロの状態からスタートしなくてはいけないというのはかなりリスクが高く感じるものではないでしょうか。
なにせ利回りというのは満室想定時の数字で出ていますからね。
ハードルが高いようにも感じますがきちんと物件を選ぶことができれば全部物件でも不動産投資を成功させることは可能だと思っています。
全空物件は格安
全空物件の良いところはやはり格安で購入することができるという点です。
全空であるがゆえに、どうしても物件としては売り出しにくくなるでしょう。購入したいと思う人が現れないのです。
なるべく物件を高く売るために満室にしてから物件を売却するというオーナーもいるくらいですから、その真逆の全空物件というのは格安になってしまうのは致し方がないことです。
買い手からすると、どうにもならないような全空物件の場合はいくら安くてもお金をドブに捨てるようなものですが、きちんと価値を見極めることができれば格安で物件を手に入れることができるチャンスです。
全空物件の要因を考える
では全空物件の要因を考えてみましょう。
どうして全空になってしまっているのか、その理由によっては物件が目玉物件である可能性もあります。
まず管理会社とオーナーの関係性が悪いという場合。
管理会社がなかなか客付けをしなくなってしまっている物件というのがあります。
管理会社を変えるのもめんどくさいし早く不動産投資はやめてしまいたいので全空で物件価格が安くなってしまってもいいから物件を売ろう、といった状況になっている場合があります。
結局管理会社入居付けをしてくれるかどうかということはとても大切な所で、どんなに良い物件でも管理会社が物件を紹介してくれなければ入居者は決まりません。
こういった物件は物件を購入してから管理会社を変えてしまえば良いのですから全国物件でも手を出してもいいものだと思います。
また相続で親から子供へ物件が受け継がれたけれど、子供側が全く不動産投資に力を入れる気がなく全空物件になってしまったというような物件もあります。
不動産投資はある程度知識がないとやっていけないもので、相続をしても放置してしまっていたらそのうち全空になってしまうということもあります。
こういう物件は、力を入れてなんとかなるものである可能性もありますので、検討してみても良いと思います。
このような理由とは真逆で、例えば嫌悪施設が近くにあってどうにも入居付けができないだとか、そもそも人口が少なく周りの物件も空室だらけというようなエリアの場合、全空物件を再生させて入居付けをするというのは難しいでしょう。
全空物件の購入を検討する場合は、何が理由で全空になってしまっているのかということをしっかりと追求することが大切です。
全空物件、リフォームはいくらかかる？
物件を見学する時に一番頭においておきたいのはどれくらいリフォームに金額がかかるかということです。
全空物件でも全てリフォームしなくてはいけないほど汚い物件でもないという場合は検討する価値があると思います。
リフォームの予算を先に決めておくというのも良いでしょう。
さすがに家賃一年分以上のリフォームをするということはあまりありませんね。
人によって指標は違うと思いますがこれくらいまでだったらリフォームで出しても良いだろうという金額を先に決めておいてから物件の中を見学すると、ひとつの目安になって良いかと思います。
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初心者には全空物件は難易度が高い
初心者にとって全空物件というのはかなり難易度が高いと思っておきましょう。
まず投資初心者の場合はリフォームにどれくらいの費用がかかるのかという感覚があまりありませんので物件を見た時にその判断をするのが難しいと思います。
また管理会社を変更したりするのも手間ですし、入居付けをどのようにしていくかということも管理会社と一緒に考えていかなくてはいけないので信頼できる管理会社に任せなくてはいけません。
全空物件がどうして全空になってしまったのかというのも要因が掴みきれずに購入してしまうということもあるでしょう。
逆にある程度不動産投資の経験がある方に関しては全空物件というのは積極的に検討してみても良い物件のようにも思います。
場合によっては化ける物件もあるのではないでしょうか。
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