最近はボロ戸建て投資、というと、築古の戸建てを購入してDIYなどでリフォームし、賃貸に出す、という方法をとられている方が多いように思います。
私の場合は、逆にリフォーム代を全くかけないボロ戸建て投資を行いました。
こちらの物件はすでに売却済みなのですが、ボロ戸建て投資にあたってどんなことを考えたのか、どうしてリフォーム代をかけずに済んだのか、ということを今回はご紹介してみたいと思います。
築50年以上のボロ戸建てを購入
私が購入したのは北海道エリアにあるボロ戸建てで、なんと築年数が何年なのかは正確にはわからない、というような戸建てでした。
一度「明治」なんて話も出ていたのですが、とにかく築50年は最低でもいっているだろう、というようなボロ戸建てです。
地方物件では築40年や50年、といった物件が多く残っていますね。
売り出し価格も破格で2戸で100万円以下、というような金額だったかと思います。
物件を購入するときは必ず調べることですが、まず土地値を調べました。
そうしたところ、土地の値段よりもさらに安い金額で売り出されていることがわかり、購入した次第です。
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利回りは100%超だった
2戸合わせて売り出し価格は数十万円。
そして現在の家賃設定はそれぞれ2万円程度で、計4万円台。
ということで利回りはなんと100%超でした。
地方の築古物件は利回り20%〜30%程度のものはよく見かけるものの、100%超というのはなかなかすごいですよね。
1年所有するだけでもとがとれてしまうわけですから。
ただボロ戸建てというのは流動性は高くありません。
収益物件は購入する時に「何年ほど所有して、どれくらいの価格で売却するか」ということは考えておいた方がいいと思います。
売れる見込みがなさそうな物件、どのように売ったらいいのかイメージできない物件に関しては購入するのは危険です。
それこそなかなか売れないまま固定資産税ばかりかかる負動産になる可能性があります。
オーナーチェンジ物件でリフォームの必要がなかった
一見リスクの高そうなこのボロ戸建てですが、オーナーチェンジ物件となっており、すでに入居者がいる状態でしたので購入しました。
入居していたのは生活保護を受給されている高齢の男性で、もうずっとこのお家に住み続けている、という状態。
今後もきっとこの家に住み続けるだろうと確信できるような状況です。
であれば、1年所有するだけで元がとれてしまうような物件ですし購入しよう、と思ったわけですね。
すでに入居者がいる状態であれば、リフォームもする必要がありません。
せっかく格安で購入したボロ戸建てなのに、リフォーム費用で数百万円かかる、なんてこともありますが、それでは回収までに相当年数がかかってしまいます。
家賃設定もすでにかなり低いですから、なるべく早く回収して、数年持ったら売却しよう、という算段でした。
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退去があったら建物を壊せば良い
入居者が生活保護を受給されている方で、もう長いこと入居しているという状況でも、
退去の可能性が全くないとは言えません。ご高齢なのもあり、亡くなられるケースも充分に考えられます。
もし退去があったら…ということも一応考えました。
その場合は、リフォームはせずに建物を解体して、更地にして売却してしまおうと思いました。
築古の戸建ての場合は解体費用も100万円もかからないことが多いです。
販売価格が土地値よりもある物件でしたので、解体費用に数十万円かかったとしても、数年運用できればプラスになります。
ボロ戸建てというのは上に建物を建てておくよりも更地にしてしまって土地にして売却した方が高く売れることが多いので、いざという時はそうしたやり方もありかな、と思っていたんですね。
ただ、もちろん土地値がある程度あって、需要がありそうな場所じゃないと更地にしても売れないままになってしまいますので、そこらへんの見極めは必要かなと思います。
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最終的にはまたオーナーチェンジで売却
結局このボロ戸建てはリフォーム費用をかけることもなく、数年所有して売却することにしました。
現在は一棟もののアパートをいくつか所有しているのもあり、ボロ戸建ては収益性が劣るため、順次売却しています。
ただ、最近宅建法が変わり、40万円以下の物件の売却は一律で仲介手数料が18万円かかるようになってしまいました。
これからボロ戸建て投資を検討している方は、これは念頭において物件を購入した方が良いかと思います。
こういったリフォーム代をかけないボロ戸建て投資もありますので、少額から不動産投資を始めてみたい、という方には戸建て投資もおすすめです。
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