土地を持っていたり売買をする、という時にわからなくなりがちなのが
更地と宅地の違いです。
更地と宅地の違いがしっかりとわかっていないと、土地の売買の時に損をする可能性があります。
今回は更地と宅地の違いについて紹介していきましょう。
更地と宅地の定義
宅地建物取引業法における宅地は次のように定義されています。
- 現に建物の敷地に供せられている土地
- 建物を建てる目的で取引する土地（現況や登記簿上の地目は問わない）
- 用途地域内の土地（現に公園、広場、水路、河川、道路等公共の用に供せられている土地を除く）
宅地、というと土地の上に建物がすでに建造されている土地を思い浮かべる人が多いのですが
建物を建てる目的で取引される土地に関しても宅地という扱いになるので、現状は建物が建っていない土地であっても、
その土地に建物が経つ予定があるのであればその土地は宅地という扱いになります。
そして宅地の中でも、上物（うわもの）と呼ばれる建造物が建っていない土地を更地、と呼ぶんですね。
宅地の中でも建造物などの定着物がない土地を更地、と呼びますので
「耕作地」「手入れされていない農地」などは更地、とは呼びません。
あくまで宅地は住宅を建造する目的がある土地のことを差しますので、そもそも宅地でない土地は更地とは呼べないのです。
更地と宅地、と言われると
建物が建っていないのが更地で建物が建っているのが宅地、という解釈をしてしまいがちですが
定義でいうと、宅地は「住宅を建てるための土地」であって土地に建物が建っているかどうかは関係ないんですね。
その宅地の中でも建物が建っていないまっさらな土地のことを更地、と呼ぶのです。
つまり宅地の方がより広義的な意味があり、
更地は宅地の中でも土地が建っていない土地、というより細かい土地を指す言葉です。
ちなみに土地に建っていた建物を壊して大きな石や木くず、ガラスなどを取り払い、
重機で土地を踏み固める「軽圧作業」を行ったあとの土地を整地と呼びます。
この整地にするための作業は業者によってやる作業が異なったり、
見積もりが記載がない業者もあるので、
整地作業を依頼する場合は業者の作業内容や見積もり価格をしっかり確認しておくようにしましょう。
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空き家を更地にするデメリット
この更地と宅地の違いを話す時によく話題になるのが
空き家を解体して更地にしておくかどうか、という話題です。
日本では年々空き家が増えていっており、深刻な問題になってきていますが、
空き家を更地にしないのは様々なデメリットがあるからなんですね。
解体費用が高い
まず、空き家としてもう使っていない家なのに、
解体して更地にするにはかなりの額の解体費用がかかってしまいます。アパート解体のため立ち退きをしてもらう際に気をつけることでも、解体について書いています。
木造の建物だとしても一坪あたり２〜３万円の解体費用がかかってくるのが平均で、
もし土地を売却する予定があるのであれば解体費用は譲渡費用として計上することができますが
解体費用の方が高くついてしまうことも少なくありません。
解体することで建築基準法の接道義務に抵触する
建物を解体してしまうことによって建築基準法の接道義務というものに抵触してしまう場合があります。
これは「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」というもので
これに抵触してしまう場合は再建築不可物件となるので、評価額が非常に低くなってしまいます。
固定資産税が高くなる
よく言われている話ですが、家が建っている土地と更地では固定資産税のかかり方が変わってきます。
建造物が建っている土地に対しては土地に対する固定資産税の特例があり、
それによって税負担が軽減されている状態になっています。
建造物を解体して更地にしてしまうことによって、特例から外れてしまい
固定資産税が３〜４倍ほどに増えてしまうことがあるんですね。
土地が広い場合、もしくは地価の高い土地であれば更地にしても固定資産税が上がらないケースもあります。
また家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上なら固定資産税は上がりません。
こういったところはなかなか知識がないと判断が難しいところだと思いますので
信頼できる専門の業者に相談してみた方が良いでしょう。
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家を解体して土地を売却する場合
上記のような理由もあり、今は空き家問題が深刻なものとなってきています。
空き家のままにしておくことによって、それが犯罪の温床になってしまったり、
動物が住み着いてしまったりすることもありますから、
空き家は自分だけの問題ではなく、周り近所の人も巻き込んでしまう問題なんですね。
最近では空き家対策特別措置法というものもあり、
空き家を解体することによって、補助金を受け取ることができるケースというものも出てきています。
さらに更地の売却価格に解体費用を上乗せすることもできるので
合わせて検討してみてはいかがでしょうか。
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