売買知識

住宅ローンを完済する前に売却したい!残債があるけど離婚するケース

住宅ローンを組んで住宅を購入したけれど

離婚することになってしまったから住宅を売却したい、という人も少なくありません。

 

日本では今、3組に1組の夫婦が離婚する、というデータが出ています。

離婚率がかなり上がってきている国でもあるんですね。

 

しかし住宅ローンの残債があるのに売却をする、となると少し面倒ですよね。

離婚をするけど住宅ローンの残債がある、というケースの場合はどうしたら良いのでしょうか?

 

まず家の売却価格を調べよう

 

離婚をするので住宅ローンの残債はあるけど住宅を売却してしまいたい、という人がまず一番最初にやるべきことは

家の売却価格を調べる、ということです。

 

一括査定サイトなどもありますので、こういったところでまずは査定価格を調べてみましょう。

 

住宅ローンが残っていたとしても、売却価格がローン残金よりも高ければ

住宅を売却することによって住宅ローンを完済することができるので、

それが可能なら、離婚してお互いスッキリした形でそれぞれの生活を始めることができます。

 

しかし問題なのは売却価格がローン残高を下回ってしまった場合。

さらに残りの金額も自己資金では払うことができなさそうな場合は一般的な流れで住宅を売却することができません。

 

しかしそういった場合は「任意売却」という手があります。

 

任意売却をする

 

マンションの売却価格が住宅ローン残高を大幅に下回ってしまった場合でも

任意売却する、という選択肢が残されています。

 

任意売却とは

 

任意売却とは、金融機関との取り決めの上で、

マンション売却後も住宅ローンを返済していくような形で行う住宅の売却です。

 

ただ住宅ローンの残高が多すぎる場合は金融機関と折り合いがつかず

任意売却をすることができない場合もあるので注意が必要です。

 

さらに任意売却をしても結局は住宅ローンが残る形になるので連帯保証人も必要で、

住宅ローンを借りる際に連帯保証人などになっている債務を連帯して負っている人の同意が必要になります。

関連記事:収益物件に自分で住む事はできるのか。そのデメリットは?

 

任意売却の流れ

 

任意売却をする時は、まずは住宅ローンを組んでいる金融機関と折衝し承認をもらわなくてはいけません。

 

その際は交渉力とともに専門知識も必要不可欠で、

なかなかそれを素人がやろうとすると難しい部分もあります。

 

  • 任意売却専門のコンサルタント
  • 不動産業者
  • 弁護士
  • 司法書士

などの専門家に依頼をした方が確実だと言えるでしょう。

 

そもそも離婚時に任意売却をしようとなると、

住宅のことだけでなく、財産の話や養育費の話など、他にも色々決めなくてはいけないこともあるでしょうから

無理にお金をかけないようにして任意売却を個人の力だけでやろうとすると、逆に大きなストレスになってしまったり、

金融機関との折衝がうまく行かず任意売却自体ができない、という状況にもなりかねません。

 

任意売却を行う際の注意点

 

任意売却を行う際は、自分で交渉してマンションを売却するよりも少し安い値段でマンションを売却することになることがあります。

 

というのも、そもそも金融機関が一番強い状況になってしまうので

こちらの希望売却価格があまりにも高かったりすると、金融機関との折衝で任意売却の合意が得られない、という可能性があるからです。

 

任意売却を行う際はなるべく早くマンションを売却できるような条件じゃないと任意売却が認められません。

その条件の中でもなるべく高い価格でマンションを売却するように奮闘することになります。

 

さらに、住宅ローンの返済を滞納していないと任意売却を行うことができないので注意が必要です。

 

毎月しっかりと住宅ローンの返済を行えている場合は、

任意売却を行うことができないんですね。

 

こういったところも、専門家に流れを直接相談してから任意売却に踏み切った方が良いでしょう。

関連記事:ローン中の家を売ることはできるの?

 

売却しない場合、名義人を確認しよう

 

もし住宅を売却せず、離婚してもどちらかが家に残るのであれば

名義人を確認するところから始めましょう。

 

住宅ローンを組んで住宅を購入している場合は

  • 住宅の所有者名義人
  • 住宅ローン名義人

の二つの名義があります。

 

この名義をまずは確認するところから始めましょう。

 

ローン名義人はどちらか一人の名前の場合もありますし、

夫婦二人の名義になっていることもあります。

 

夫婦二人の名義になっている場合は、どちらか一方が連帯責任者、という扱いになっているはずです。

 

もし離婚をして片方が家に住み続けるのであれば

離婚をする前にそちらの方に名義をまとめておくと良いでしょう。

 

ただ、家に住み続ける方がローンを返済していく、という取り決めにしても

ローンを返済していくと決めて家に残った負債者に返済能力がなくなって滞納をしてしまったりした場合は、すでに離婚が成立していたとしても連帯債務者のところに請求が来ることになります。

 

離婚をして赤の他人になったとしても、

離婚したから連帯債務者や連帯保証人から名義を外してもらう、ということはなかなかできないので注意しましょう。

関連記事:築古アパートの6つの出口戦略

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