地方の中古アパート（一棟もの）を中心に、築古戸建てや、都内でも区分マンションなどに投資をしています。投資歴は10年以上になりました。
今回は収益物件を購入する時の築年数の考え方について、私の個人的な意見ではありますが、まとめてみたいと思います。
基本的には一棟ものの中古アパートを購入することを想定でお話ししていきます。
築20年〜築30年くらいがうまみがある気がする
基本的に築20年くらいまでの中古物件に関しては購入するのは割高になると考えています。
というのも、築20年くらいまでというのは家賃下落率がとても高い時期になります。
最初は新築・築浅だから〜とそこそこの家賃で入居も決まるのですが、どんどん価格を落とさないと入居が決まりづらくなってきます。
それらが下がり切るのが築20年頃かな、という印象。
家賃をそこそこ取れる状態の場合は、物件価格もどうしても強気なものが多いです。
基本的には物件を購入する場合は、現状どのお部屋にどんな人がどれくらいの年数住んでいるのか、ということをまとめたレントロールというものを請求すると思いますが、
これを見れば、今何部屋中何部屋埋まっているのか、ということが分かりますし、それぞれのお部屋の家賃設定も確認することができます。
これが見られると、指値もしやすくなりますね。
ここである程度埋まっていて、家賃も高く設定できている物件はやはり築20年くらいまでの物件が多いのです。
20年を過ぎてくると空室があったり、家賃がどんどん下がっていたりという感じでしょうか。
もちろん大都市圏と地方だと人口密度も異なりますので、エリアによっての差異はかなりあると思いますが。
そういった理由もあり、私は地方で中古アパートを探す時は大体築20〜30年程度の物を探していることが多いです。
築浅すぎると割高になってしまいますし、築古だと修繕しなくてはいけないところがたくさんで、ちょうど良いのが築20〜30年くらいのものかな、と思っています。
関連記事：新築アパート経営のメリットとデメリットを考えてみた
新築〜築15年はリスクは低いが利回りも悪い
先述したことと被りますが、新築〜築15年程度のものというのは、それだけでプレミア感がありますので、家賃は高い設定のままでも充分貸せるお部屋が多いと思います。
そのため空室リスクが低いというポイントでは、初心者には良いかもしれません。
ただし、どうしても物件価格自体が落ちないので、利回りも高くなく、思ったよりも収益が発生しにくい、というのがあると思います。
それでも最初はリスクを抑えて投資をしてみたい、という方も多いでしょうから、これくらいの築年数を狙ってみるのもいいかもしれません。
また築浅の物件だと大規模修繕が発生しにくいというメリットもあると思います。
アパートやマンションなどの一棟ものの建物の場合は、大規模修繕が10年〜15年周期で発生すると言われています。
実務的なところを言うと、そこまで細かくはやっていなくて、実際には20年〜25年程度で一回、くらいのところが多いとは思うのですが、
それでも、やはり築20年を超えてくると修繕がある程度必要になってきますよね。
そういった修繕が発生しにくいのが〜築15年の建物の良さだと思います。
関連記事：マンションの大規模修繕ってどんな内容でいくらくらいかかるの？
築40年〜の築古はリスクは大きい
私が所有している物件の中でも築40年以降のものはそれなりにあるのですが、やはり修繕は頻発します笑
所有している物件の中で築古のものは戸建て物件が多いですが、水回りが古くなりすぎていたり、屋根が古くなってしまっているのもあって、強風で屋根の上部（棟）が飛んでいってしまった、なんてこともありました。
築古もそれなりに所有しているので、「あちらを修繕したらこちらの修繕が…」という感じで、いつでも何かしらの問題を抱えている気がしますね笑
不動産投資は不労所得だ、なんて言われ方をすることがありますが、不労では決してありません。
築浅でも入居者からクレームなどが発生する可能性は充分ありますし、築年数がそれなりになってくると、何かしらの修繕をいつも抱えているような状態になります。
投資スタイルによって築年数を考える
大きく分けて
- 〜築15年
- 築20年〜30年
- 築40年〜
の3つでお話をしてきましたが、結局「不動産投資にどれくらいの労力と時間をかけられるのか」ということが一番重要な指標になる部分かと思います。
ある程度時間をかけられて、重要な案件が発生した場合はすぐに現地に赴くことができるほどのフットワークがあるのであれば、築古の物件を購入してもやっていけると思います。
利回りとしては絶対にその方が高いですから収益性も良いです。
ですが、本業はサラリーマンで、副業的に不動産投資をする、というような場合なら、最初は築浅の物件の方が楽ですしリスクも低いのではないかなと思いますね。
あとは物件の修繕履歴なんかを見て、どれくらいリフォームが必要なのか、といったところで判断すると良いと思います。
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