担当さん
〇〇の物件ですが、どこどこが壊れてしまって、修繕が必要になります！
お見積もり送らせていただきます！
このようなご連絡とともにお見積もりをいただいたら、見てみて仰天！
え！それにそんなにお金かかるの！？
みたいなこと、不動産投資をしていればしょっちゅうありますよね。
なんなら修繕するたびにそんな感じなのでは、と思うほどです笑
とはいえ、管理会社の方にはいつもお世話になっていますし、これからも物件の管理を長くしていただくことになるので、あまりに修繕費を詰めすぎるのもなぁ、なんて思って、そのバランスにはいつも気を使います。
投資でありビジネスですから、なるべく支出は抑えたいものの、単発で終わる関係性ではないので、良いバランスでお付き合いしたいですしね。
それでもいつも見積もりについては細かく言わせていただくので、
担当さん
あのオーナーはドケチだ…
と思われていると思いますが笑
今回は「管理会社の方に出してもらった見積もり、たっけーーー！」となった時に私がしていることについて、解説してみたいと思います。
削れるところは削る
これは主に原状回復の時の見積もりですが、
修繕箇所がたくさんある場合、「やらなくてもいいな」と思うところはどんどん削っていくことにしています。
たとえば「表に見えている壁はクロスを張り替えるけど、押し入れの中や天井などは張り替えない」というように、見栄えがとりあえず取り繕えればいいか、という感じ笑
結局お部屋の内見でさーっと見て、その時の第一印象がよければ入居は決まりますし、
入居者は家賃がなるべく安い方が嬉しいですし、
生活が送れる最低ラインで修繕をしておけば良い、という考え方で原状回復は修繕内容をオーダーしています。
派手に壊れているようなものでなければ、隅々まで修繕しなくても入居はつくと思っています。
もちろん立地やエリアの賃貸需要をしっかり見極めて購入した物件であれば、というのが前提にはなってしまいますが。
とにかく原状回復はなるべく安く抑えること。
削れるところはとことん削る、という精神でいつもいただいたお見積もりと睨めっこしています。
これまでの修繕履歴と照らし合わせる
私はここ数年はクロスの張り替え単価やクッションフロアの単価など、今までやってきた修繕からデータをとって一覧にしています。
これを見ることで、「あの時よりも単価が少し上がってるな？」ということがすぐにわかるわけですね。
これらをもとに、単価の交渉も行います。
これによって多少なりとも単価が下がったりすることがあります。
ただ最近はどうしても物価が上昇しているのもあり、材料費も高くなっているようで、値下げ交渉が難しくなってきている節はありますね。
交渉して下げてもらえても、単価が50円とか100円といった単位でしか下がらないことが多いです。
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相場を自分でも調べる
つい最近は物件に設備としてついている物置が経年劣化でもう扉の開け閉めも難しいレベルになってきてるとのことで、物置そのものを取り替えるという修繕をしました。
こちらの修繕のご連絡をいただいた時、最初は
担当さん
全て取り替えると150万円くらいかかりそうです！いいですかね？
という感じで言われて、どうも「それでOKです」と通りそうなテンション感で言われてしまったので全力でストップをかけさせてもらいました笑
それまで物置の取り替えなどはやったことがなかったので、私も相場を知らなかったのですが、改めて調べてみると物置ってかなり本体が高いんですね。
それに設置工事費用で結構お金がかかってしまう形だったのですが、設置工事も簡素なものにしていただき、どうにか金額を抑えてもらいました。
どうしても複数の不動産を持っていると、修繕が頻発するので、忙しい中で修繕の連絡がくると、
じゃぁそれでお願いします！
とすんなり言ってしまいたくなりますが、ちょっとした修繕でも相場と金額が離れていないか、ということはしっかり調べて確認した方がいいと思っています。
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管理会社さんとは長いお付き合いになりますから、バランス感覚は難しいですが、
どうしてもこういった「毎度送られてくる見積もりが高い」というのが続くとストレスにも感じますよね。
内装屋さんと直接繋がりがあれば、そこにお願いする、というのもいいと思います。
最終的には、かなり大変ではありますが管理会社の変更も視野に入れてみても良いのではないでしょうか。
なるべくコミュニケーションが取りやすい会社さんとやっていくのが良いと思います。
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