不動産投資を行うときに身につけておきたい知識として税金の知識があります。
プラスになるお金だけでなくマイナスになるお金もきちんと把握しておかないとキャッシュフローが回りません。
今回は数ある税金の中でも、不動産を持っていると継続的にかかってくる固定資産税について、知っておいた方が良い知識を解説してみたいと思います。
固定資産税とは
不動産を所有している人が毎年払わなくてはいけない税金が固定資産税です。
収益物件であっても不動産を持っている人は固定資産税を支払う必要があります。
ただし投資用の収益物件の場合、毎年支払う固定資産税は確定申告時に経費として計上することができますので所得から差し引くことは可能です。支払いをした時に発行される納税証明書は大切に保管するようにしましょう。
固定資産税は毎年1月1日の時点で不動産を所有している人が支払う義務を負います。
今年のうちに不動産を購入している場合はその年の固定資産税は前の所有者が支払うということですね。
その場合は決済日を基準に日割り計算して生産をすることになります。
固定資産税の計算の仕方
固定資産税の計算の仕方ですが建物と土地で別々で考えていきます。
建物の固定資産税
建物の固定資産税評価額は再建築価格というものを基本として計算されます。
この再建築価格というのはその建物をもう1度建築した場合、どれくらい費用がかかるかということを計算したものになります。
経年劣化により建物は劣化していきますので築年数に応じて減額されていきます。
具体的な建物の固定資産税評価額の計算式は以下のようになります。
再建築価格評価点×減点補正率×床面積×評価1点当たりの価格
ここで用いられている減点補正率は経年劣化による価値の減少を表すものです。
これらの式で求められた固定資産税評価額に1.4%をかけた金額が固定資産税額です。
土地の固定資産税
土地の固定資産税評価額は路線価が基準となります。
路線価はインターネットで簡単に調べることができるようになっています。その土地の価値のことを表す価格です。
土地の固定資産税の税額は以下のような式で求めることができます。
土地の路線価×土地の面積×0.7
こちらもこの式で求められた固定資産税評価額に1.4パーセントを掛けた金額が固定資産税額です。
固定資産税の払い方
固定資産税の納税通知書はだいたい4月から6月頃に不動産を所有している人の元に送付されてきます。
いくつも不動産を持っている場合は各市町村により納税通知書の送付時期が異なるので、通知書が来る時期にズレがある場合もあります。
この固定資産税はコンビニエンスストアでも納付できる自治体が増えてきており、クレジットカードや電子マネーを利用することができる場合もあります。
クレジットカード払いの場合は決済手数料がかかる場合もありますので一応確認しておきましょう。
該当の市町村によって支払方法が異なりますので、どういった支払い方法ができるのか確認しておくと良いです。
新築物件と中古物件で固定資産税に違いは出る？
建物の固定資産税評価額を求める計算式のところで解説しましたが、減点補正率によって建物の築年数が長くなれば長くなるほど固定資産税評価額が低くなります。
そのため中古物件の方が固定資産税額は安くなっていくと考えられるでしょう。
しかし実は新築物件には特例があり、基本的には3年間、マンションなどの場合は5年間、評価額の2分の1が軽減措置によって軽減されます。
良質な住宅の建設を促進し、居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を図るため、新築住宅にかかる固定資産税を３年間（マンション等の場合は５年間）、２分の１に減額します。 （適用期限：令和８年３月31日）
国土交通省 新築住宅に係る税額の減額措置より
こちらは投資用物件でも軽減措置を受けられるもので他の条件を満たしていれば軽減措置を受けられます。
- 2024年3月31日（令和6年）までに新築された住宅であること
- 住宅の居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること
- 共同住宅は居住部分の床面積に廊下や階段などの共用部分の床面積をあん分し、加算した床面積で計算すること
- 併用住宅は居住部分の割合が1/2以上であること
- 一戸建て以外の貸家住宅は、一戸につき40平方メートル以上280平方メートル以下であること
この条件を満たしていれば固定資産税の税額が1/2になります。
この軽減措置を受けるには申請が必要ですのでご注意ください。
一戸建てとアパート・マンションでは違いはある？
他にも固定資産税の軽減措置の中に小規模住宅用地の軽減措置というものがあります。
住居一戸あたりの200平米までの部分に適用される軽減措置で、
200平米以下の部分の固定資産税の税額が課税標準の1/6に、200平米を超える部分の固定資産税の税額が課税標準の1/3に軽減されます。
マンションやアパートの場合は戸数が多いので、戸数分の小規模住宅用地の軽減措置が適用されます。
一棟まるごと物件を所有する場合はかなり固定資産税を軽減することができると言えるでしょう。
つまり集合住宅の場合特に有利だということがいえます。