地方の築古物件を中心に投資をしています。
自分がすぐに行きやすい都内にも、ワンルームマンションを買ってみようかなと思って数年前に購入したマンションがありました。
そのお部屋が先日無事売却済となったのですが、売買だけで考えて、利益が約1000万円となりました。
物件スペック
物件は都内のメトロ駅から徒歩1分という好立地にあるワンルームマンションです。
築年数は購入時に40年くらいでした。
お部屋としては本当に小さなワンルームで、洗濯パンを置く場所もなく、法人契約の方も多いというお部屋だったのですが、
住居としても需要もありそうだなと思い、リフォームで洗濯パンが置ける場所の設置も行いました。
結果的に、賃貸に出してから入居はすぐに決まり、住居としてのご契約でした。
この時にご契約いただいていた入居者さんが更新もしてくださり、
私が持っていたのは4年程度だと思いますが、結局売却時も同じ入居者さんが入居してくださっていたので、最初の入居から空室になった期間もなく、手のかからないお部屋だったな、という印象です。
そもそも立地がものすごく良いので、空室リスクは限りなく低いだろうなと思っていましたが、まさかここまで安定したお部屋になるとは思いませんでした。
家賃収入という意味でも、とても安定していて有難いお部屋だったのですが、タイトルでも書いた通り、すごかったのは売買利益の方です。
買った時期が良かった
実はこちらの物件、購入したのはコロナ真っ只中、という時期でした。
外を歩いてもほとんど人が見当たらず、実際に物件の内見を行った時も関係者全員マスク。
案内を担当してくださった業者さんも、
最近はなかなか売買の動きがなくて、困ってますね〜
とおっしゃっていたような時期でした。
物件のもともとのオーナーさんはお医者様で、どうやらこの物件を売り急いでいるタイミングだったようです。
ベッドなどの家具の残置物があり、
残置物の処分もこちらで引き受けるので、もっと値引きしてほしいです！
と、すでに売り出し価格としては安めではあったのですが、更に指値をしてみました笑
業者さんもびっくしていらっしゃって
流石にその指値は通らないと思いますよ〜
とおっしゃっていたのですが、
指値が通らなかったら買いません、とりあえず伝えてみてください
と結構強気でお願いしたのでした笑
私の中には絶対的な計算式があり、
この金額にならないと買いたくない、というボーダーがあります。
それをちゃんとクリアしてくれない物件に関しては買わないようにしていたんですよね。
結局この指値が通り、都内の好立地ワンルームマンションを1,850万円で購入することができました。
もともとの売出し価格は2,000万円だったので、150万円ほどお得に購入できたことになります。
もちろん賃貸として出す前に残置物の処理があり、リフォームも多少したので全部で60万円ほどはかかったと思いますが、それでもお得に仕上げることができましたね。
とにかく売り急がれていたので、残置物も引き取るというのも結構効いたのではないかなと今は思っています。
都内マンション価格が高騰
さて、みなさん最近ひしひしと感じられていることだと思いますが、
都内のマンション価格がずっと高騰し続けています。
都内のマンション価格の平均は、新築マンションでは1億1483万円、中古マンションでは4,845万円（2024年1～3月期）という話がありました。
新築マンションなんてもう全然買えない価格ですね…びっくりします。
コロナも明けて売買も結構活発になったのかな？というタイミングで、
そろそろ売りに出してみようかなと思い、強気価格で出してみたところ、2,700万円で着地しました。
購入した金額が1,850万円でしたので、売買だけで850万円の利益が出たということになります。
もちろんこの間、4年近く所有しており、都内のマンションなのでそれなりの家賃も取れていて、全体の利益で言うと1,000万円を超えています。
ここ数年の間の話ではありますが、買うタイミング・売るタイミングがバッチリはまると、東京都内のマンションでもこれだけの利益を出すことができるんだな、と少し自信になった経験でした。
こういう運用の仕方であれば都内のマンションでもいいなと思いますが、
なかなか最近は買いたいと思える物件が地方でも都内でも出てこないですね。
コロナのような景気に大きく影響が出る社会不安が広がった時は狙い目かなと思いますが、これから日本がどうなっていくのかは分かりません。
