地方の築古アパートを中心に投資をしています。
年末の記事ということで総括を…と思っていたのですが、こんなタイトルになってしまいました(泣)
最近は日本でも物価の上昇を感じますね。

弊社ライズプランニングは新橋にあり、浜松町も近いのでやまかわさんで煮魚定食を頂きました。こちらは1,400円也。
数年前までは1,000円以下で食べられるランチも多かったのですが、お魚の定食を頂くとなると、1,000円以下ではおさまらないようになってきています。
スーパーで買い物をしていても、昨今は野菜の高さにびっくりしますね。
そんなこんなで、私も生活をしている中でインフレをひしひしと感じているわけですが、
やはり不動産投資にもこの影響が出て来ています。
2024年に5件もの家賃滞納が…
15年近く不動産投資をしてきていますが、
なんと2024年に立て続けに5件も家賃滞納トラブルがあり、これは今までになかったことでした。
他のオーナーさんのお話を聞いたり、ネットで見られる記事なんかを見ていても、やはりそういった案件が最近急増しているようです。
コロナ禍でも家賃滞納は結構発生していたみたいですが、当時はどちらかというと法人の方が苦しそうでした。
客足が遠のいて、事業が回らなくなってしまい、賃料も払えなくなる、というパターンですね。
しかし2024年になって、インフレもあいまって、いよいよ個人の住居でもそういった話が増えて来たんじゃないかなと思います。

今発生している家賃滞納トラブルの概要
私の場合は、
- 家賃滞納8ヶ月で警察立会のもとお部屋に入ってみたら、ゴミ屋敷になっていた→退去申し出があり、残置物も撤去してくださり、お部屋の売却を検討中
- 家賃滞納が続いたが、連絡がついて、返済中
- 家賃滞納で行方不明、裁判中
- 家賃滞納で連帯保証人にも支払い拒否をされる
- 家賃滞納でやはりまたゴミ屋敷
というような感じで、本当に立て続けに家賃滞納トラブルが続きました。
ゴミ屋敷になってしまっていたお部屋は、
- 電気
- ガス
- 水道
などのライフラインが全て止まっており、
お部屋の中で糞尿も垂れ流し、という状態だったため、残置物は撤去していただいたものの、壮絶な感じになっていました…


ホラー映画よりもホラーなことになっております。
便器も割れていますし、お風呂ももともとはゴミの山という感じでしたから、もう一度賃貸に出すとなれば総取り替えということになるでしょう。
そうなるとリフォーム代は数百万円。
もちろん滞納していた家賃は回収することができていません。
また、他のお部屋で裁判をしておりますが、これは「強制執行をするための裁判」であり、裁判をしたからといって失ったお金が返ってくるわけでもないんですよね。
これ以上赤を出さないための後ろ向きな裁判なのです。
もちろん裁判費用もこちら持ちとなります。
「勝訴しました!」というお手紙が弁護士さんから届いて、
わ〜〜〜勝訴だ〜〜!
となりました笑
こんなに家賃滞納トラブルが重なったのは初めての経験でしたが、
つくづく日本の法律は入居者を守るようにできており、オーナーには優しくないなと感じたのでした。

家賃が安いお部屋では家賃滞納も起こりやすい

当たり前のお話ではあるのですが、やはりこういった家賃滞納トラブルが起きやすいのは家賃が安いお部屋です。
私の場合は地方の築古アパートを中心に投資をしておりますので、まさにど真ん中という感じです笑
生活保護受給者の方や外国人の方も受け入れをしているため、
こういったトラブルも自然と起こりやすくなってしまうのでしょう。
新規でご入居いただく方に関してはできるだけ保証会社を通すようにしていますが、
アパートは中古で購入していますので、前々からの入居者というのがいるものです。
今回家賃滞納トラブルに発展した入居者たちも、実は長く入居してくださっていた方が多いんですよね。(中には短い入居の方もいましたが少数派です)
いつもきちんと家賃の支払いをしてくださっている方でも、家賃滞納をする可能性がある、とういことです。
すでに入居いただいている方に
オーナーが変わるので家賃保証会社に入ってください!
と促すのも難しいでしょうし(退去に繋がりそうですし…)
この辺りの判断は難しいですね。
物件を購入するときに、滞納などのトラブルがあった入居者がいないかどうか、ということは管理会社さんに確認しておきたいかなと思いました。
レントロールを頂く時などに確認しておくと良さそうです。

ちなみに少し前に、入居を検討していた方から家賃値下げ交渉されOKしてあげたら、
結局保証会社の審査に通らなかった、という案件もありました。
怖いですね…
これからもこういったトラブルはしばらく増えるのかもしれません。
