地方の築古アパートを中心に投資をしています。
今朝、管理会社のご担当の方から不在着信が入っていました。
管理の方からのご連絡が来る時はあまり良い知らせではないことが多いのでいつも身構えてしまいます笑
(もちろんそれを態度に出すことはありませんが)
でも管理の方にお話を聞くと
いつも尊大な態度で電話に出られるオーナーさんとかもいらっしゃるんですよ〜
やっぱり管理からの電話は嫌なんでしょうね笑
なんてことをボヤかれていたりすることも。
しかし冷静に考えてみると、私のように拠点は東京なのに地方の築古アパートにばかり投資をしているようなオーナーというのは、
管理の方の助けがなければ不動産投資を続けていくことはできません。
遠く離れた土地にある不動産なんて管理できませんからね。
しかも複数戸あると、どれがどれだったか…という状態にもよくなります笑
もちろん管理委託料をお支払いしての管理業務ではありますが、それをやっていただけることによって不動産投資を続けられているので、そのことを忘れてはいけませんね。
洋間の電気が切れた、というご相談
さて、今回の管理会社さんからのお電話も恐る恐るという感じで出たのですが笑
内容は、
(建物名)の○号室のお部屋の照明がもともと紐を引っ張るタイプの照明なんですけど、切れてしまいまして〜
LEDに交換しても良いですか?
というものでした。

思っていたよりも大きな案件ではなくホッとする私でした笑
特に金額などのご相談はなかったのですが、二つ返事で
お願いします!
とお返事しました。
基本的に金額がそこまで大きくならなそうな案件に関しては全て二つ返事でOKするようにしています。
今回もいくらかかるかは分からないですが、管理の方にお任せしてしまいました。

蛍光灯とLEDの違いと交換費用
LEDライトの寿命は4万時間と言われています。
1日10時間つけていたとしても、10年ほど保つ計算ですね。
実際には住居の照明であれば、毎日在宅のお仕事でもない限り、1日10時間も照明をつけていることはないでしょうから、もっと保つのだと思います。
それに対して蛍光灯の寿命は6,000時間〜12,000時間と言われています。
LEDに比べるとかなり短いということが分かりますね。
さらに、寿命だけでなく、電気代も変わってきます。
蛍光灯に比べてLEDは電気代が安く、年間4,000円ほど節約できると言われています。
交換頻度も少なくなりますし、LEDの方が色々お得なんですね。
交換費用に関しては配線工事が必要かどうか、といった条件にもよりますが、
平均すると1箇所につき3,000円〜5,000円程度です。
あまりお金がかかるようなものではないですが、照明に関しては一応設備になりますので、蛍光灯からLEDへの交換の場合は、オーナーの許可が必要なものとなります。

小さな修繕はすぐにGO!大きな修繕は交渉しまくる

私個人の修繕の方針ですが、
小さな金額の修繕に関しては今回のように、金額が明確になっていなくてもすぐにGOを出すようにしています。
それに対して、大きなお金がかかってきそうな修繕に関しては事細かに交渉をするようにしています。
もちろん全ての修繕に関して交渉をした方が節約にはなるのですが、
管理の方のお仕事のことを考えるとこれはあまり得策ではないと思っています。
小さな金額のものというのは管理の方にとってもあまり利益のある話ではありません。
それでも細かく連絡をして確認をしてくれているわけで、小さな修繕は少し割高になったとしても、その差額も大したものではありません。
数千円の修繕のものが数万円の修繕になったりするようなことはありませんからね。
管理の方にも、
あのオーナーに連絡するのめんどくさいんだよな〜
と思われないようにしたいですし。
連絡のしやすいオーナーでありたいです。なんなら、電話したらちょっと楽しい、くらいまで思ってもらえるのが理想です。
それに、オーナー自身のことを考えてみても、小さな修繕まで金額交渉をするのはあまりおすすめできません。
最初のうちは良いかもしれませんが、戸数が増えていくと段々それが手間になっていきます。
金額交渉をする場合連絡も往復数が増えますし、いくら交渉するのか、考えなくちゃいけないですしね。
逆に大きな修繕の時は、それだけ利益も乗せやすくなるというもの。
ここではめちゃくちゃに交渉します笑
管理の方との空気感も大切にはしたいですが、やはりなんでもOKとはできませんので、金額が大きくなりそうな時だけは、しっかり交渉するようにしています。
