地方の築古アパートを中心に、戸建てや都内でも区分マンションに投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
所有している物件がどうにも築古が多いので、修繕ばかり発生します笑
管理会社さんから「そろそろ外壁やりませんか」というような営業で見積もりが来ることもありますね。
綺麗な見積もり資料をいただいて断るのは忍びないですが、
こちらもビジネスとして不動産投資を行っていますので、かけなくていいお金はかけたくない。
そこで問題になってくるのが、入居者からの修繕要望です。
お部屋でこういう不具合があるので、修繕してください！
というような要望が出たりするんですが、
基本的に、「住み続けるのに影響がない程度のもの」だとしたら、修繕対応はしないことにしています。
これはオーナーさんによって考え方がさまざまだとは思うのですが、こういった入居者の要望にいちいち応えていると際限がないので、できる限り出費を出さないようにしています。
今回は入居者からの要望で、私が対応しなかったものを紹介してみたいと思います。
ガラスの熱割れ
ベランダに出るためのガラス窓なのですが、網入りガラスになっているもので、
特に入居者がぶつかっただとか、何か物を当ててしまった、というようなことではなかったそうなんですが、ガラスにヒビが入っている、というのがありました。
実は網入りガラスは熱割れという現象が起きやすいものなんです。
熱割れというのはワイヤーやガラスの部分的な熱膨張が原因でガラスが割れてしまう現象です。
何かしらの衝撃がなくても、直射日光の当たる部分だと日影部分との温度差などで起こってしまう現象なんですね。
通常のガラスであってもサッシ部分の膨張によって熱割れが発生することがありますが、
網入りガラスはワイヤーの膨張も加わるので、通常のガラスよりも割れやすくなっています。
この熱割れに関しては、網入りなのもあってガラスが飛び散ったり、隙間風が吹いたりしているわけじゃなければ、特に交換はしない、という方針にしています。
これも「住み続けるのに問題がなければ」という感じですね。
結局退去があった時には絶対交換しなくてはいけないものだと思うのですが、入居者からの要望があったタイミングで交換してしまうと、退去までの間にまた熱割れを起こすかもしれないですからね。
一度熱割れが起きている箇所というのは直射日光が当たりやすいところで、また熱割れを起こす可能性があるということですし。
ガラス窓の交換は1枚あたり2〜3万円ほどかかりますので、熱割れするたびに交換、なんてことはできないですよね。
トイレやクーラーからの水漏れ
入居者からトイレから少し水漏れがあった、という連絡があったのですが、
管理会社さんにお願いして調べてもらったところ、少し陶器の部分にヒビが入っていた状態でした。
ただ、これに関しては1回のみの水漏れで、その後は特に問題がなさそうだったので、そのままにしています。
水漏れしてしまって階下に水がいってしまうほどだと問題がありますが、ちょっとした水漏れ程度であればそのままで良いでしょう。
また、クーラーから水が漏れてしまう、という連絡も入居者がからいただいたことがあります。
これに関しても業者さんに行っていただいて見てもらいましたが、室外機のホースの位置を調整したり、ちょっとしたテープどめなどをしていただいたところ、その後は水漏れがなくなりました。
こちらは設備のクーラーだったので、交換となるとかなりお金がかかります。
すでに入居しているお部屋なのにこういった高いものの交換となると辛いので、こちらもなるべく交換しない方向でいきました…
階段の塗り直し
築古アパートで、
「階段が怖いから、塗り直して欲しい」
という要望が入居者から上がったこともありました。
特に階段が落ちそう、というようなことではなかったので、これも修繕の対応はしていません。
階段がもうほとんど落ちかけている物件が他にあったのですが、こちらはさすがに修繕しました笑
階段の塗装は足場を組まなくてはいけなくなることが多く、これをやるとなるとかなり予算が必要になるんですよね。
まだ充分に安全に使える階段なのであれば塗装する必要はないので、そのままとしました。
このような感じで、基本的には細かい修繕で「絶対に必要なものじゃない」場合は修繕対応しないようにしています。
所有している物件が築古が多く、あまり家賃が高くないものが多いというのもありますね。
修繕費に対して家賃が安すぎる物件は、そもそもその修繕費を回収するのにすごく時間がかかるのです。
ここら辺は築年数や所有物件の空室率によっても判断が異なるかな、とも思います。