賃貸経営という言葉はかなりメジャーな言葉になりつつあります。
最近ではOLでもマンションの一室を購入して賃貸経営をするオーナーも増えていますよね。
実際のところ本当に投資をして利益が出るのかどうか、というのはこれから賃貸経営を考えている人には最も知りたい部分でしょう。
賃貸経営の利益がどのように出ているのかということについてお話ししていきたいと思います。
利益の出かたには二種類ある
賃貸経営によって得られる利益は大きく分けて2種類あります。
- キャッシュフローによる利益
- キャピタルゲインによる利益
です。
非常に基本的なところではなりますが、改めてそれぞれ解説していきましょう。
キャッシュフローによって出す利益
賃貸経営をすることによって毎月家賃収入が発生することになります。
毎月固定で収入が入ってくるようになりますので、「不労所得」というような表現をされることがしばしばありますが
自分自身が働くことなく自分の所有しているお部屋を入居者に貸し出し、住んでもらうことによって収入を得る方法です。
この月々の家賃収入で得られる利益を想定した上で、物件を購入しますが、
当然ながら必ずしもいつも満室経営ができるというわけではありません。
お部屋に入居者が入らなければ家賃収入はなくなってしまいます。
この見極めがとても難しく、「この物件であれば満室時に○パーセントの利回りが見込めるから大丈夫だろう」
と思って物件を購入し賃貸経営を始めてみたが、実際は入居率があまり芳しくなく、思ったように家賃収入を得ることができない、
それどころか毎月の借入金の返済の方が上回ってしまい、結局のところプラスにならなかったというような事例も多々あります。
日本ではこのキャッシュフローによって得る利益をメインとして賃貸経営をする人が多いですが、
その場合は表面利回りだけを見るのではなく、入念な事業計画を立てることも大切です。
不動産売却によって得られるキャピタルゲイン
先にご説明したキャッシュフローによる利益を出すのが日本の賃貸経営ではメインとなっていますが、
それ以外に売却益によって出るキャピタルゲインを目的とした不動産投資を行うこともあります。
これは時代の流れを読むことも大切で、例えばバブル崩壊直後に購入することができた格安物件なんかは今ではかなり売買で取引されています。
今日の日本の経済の中ではなかなか難しい利益の出し方と言えるでしょう。
ですが日本から少し離れて、香港なんかではこのキャピタルゲインをメインとした不動産投資が主流のようです。
海外に不動産を持つというやり方も視野に入れてみると良いのではないでしょうか。
これから土地の値段が上がってくるような国や、人口の増加が激しく、物件の高騰が見込まれるような国などの不動産であれば
こういったキャピタルゲインを得られる可能性もあります。
家賃収入によるプラスに比べると大きな売却益を見込めるのが魅力だと言えるでしょう。
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実際、賃貸経営で利益は出せるのか？
実際の賃貸経営によって利益は出せるのかどうかというところが一番気になるところだとは思いますが
これは正直なところ、あくまで投資ですので必ず利益が出るものとは言えませんし、逆にマイナスになってしまっているオーナーがいることも事実です。
ですがマイナスになるにはそれなりに理由があるものです。
あまりしっかりと勉強をしようとせずに、表面利回りだけを見てしまったり
修繕費など予測し得る支出を計算せずに、事業計画を作ってしまったり
家賃収入よりも借入金の返済の方が上回ってしまって、どうしようもなくなってしまったり。
目先の利益だけでなく長期的なキャッシュフローの考え方を身につける必要があるのが賃貸経営です。
大きなお金が動くものでもありますから、より冷静に計算をし、時には大きな決断をできるようなマインドも大切です。
不況だと言われている日本の経済ですが、しっかりと利益を出すことができているオーナーもいます。
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利益を出す以外の目的の賃貸経営
賃貸経営をするにあたって収入を増やすという目的以外にも様々なメリットがあります。
利益を上げるということ以外にどのようなメリットがあるのかについても解説します。
相続対策
まずは相続対策としての賃貸経営。
2015年1月1日に相続税に関する法律が改正され、相続税を払わなくてはいけない人が増えました。
これにより相続対策として賃貸経営を始める人が増加した、という流れがあります。
なぜ賃貸経営をすることによって相続対策になるのかと言うと、
現金をそのまま所有しているとその現金まるまるに相続税がかかってくるような形になってしまいます。
しかしそれを不動産に変えることによって、「自分だけで自由に扱うことができる資産ではなくなる」というみなされ方をするようになります。
不動産には入居者が入りますから、現金をそのまま持っているよりも融通が利きにくくなるということですね。
不動産には土地と建物がありますが、土地は「貸家建付地評価」、建物は「借家権割合による評価減」という評価減を受けることができるのです。
まるまる現金でお金を所持しているよりも不動産に変えてしまった方が評価額が落ちるので、減税になるということです。
節税対策
さらに不動産には減価償却という考え方があり、
取得した不動産をルールにのっとって分配し、経費として計上していくことができます。
会計上毎年まとまったお金を経費として計上することができるので、ある程度利益がある場合、大きな節税対策になるということなんですね。
家賃収入や売却益で得られる利益とは違い、本来は払わなくてはいけない税金を少なくすることができるという意味で
賃貸経営は利益を出すことができます。
基本的な考え方ではありますが、賃貸経営ではなぜ利益が出るのか、という考え方について解説してみました。