地方の築古アパートを中心に、戸建てや都内の区分など、複数物件に投資をしております。
アパート一棟ものもいくつか所有をしていますが、今回はアパート一棟を買うのにどれくらいの金額が必要なのか、その目安を紹介したいと思います。
一棟買いとは
まずアパート一棟買いの意味について理解しておきましょう。
アパート一棟買いというのはアパートの建物全部をまるまる購入するという意味です。マンションでも一棟買いというのはありますね。
この一棟買いの場合は建物の全てが所有物となりますので、全戸に加えて共有部も管理をしなくてはいけません。
逆に、一棟まるまるではなく、一部屋のみの売買は「区分」と呼ばれます。
区分所有の場合は共有部は文字通り、それぞれの区分所有オーナーとの共有となり、共有部の管理は管理組合で管理をしていくことになります。
リスクが少なく、比較的少額から始めることができるので不動産投資初心者の方は区分を選ぶことが多いです。
しかし一度に複数戸所有することができる一棟買いは、初期費用はかかるものの収益性がよく、また戸数が多いことで空室リスクを分散することができるというメリットもあり、
資産をスピード感を持って増やしたい、将来的に投資規模を大きくしていきたいという方には人気です。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？
一棟物件を新築する場合の費用相場
初心者
土地はあるから、そこにアパートを一棟建てて投資したい！
こういう場合は、アパートを新築で建てて投資をしていくことになります。
建物の建てる場合は、木造なのか鉄骨造なのか鉄筋コンクリート造なのか、建物の種類によって予算が大きく変わってきます。
国土交通省がまとめている建築着工統計調査を見てみると、
- 木造…坪単価約60万円前後
- 鉄筋造…坪単価約90万円前後
- 鉄筋コンクリート造…坪単価約90万円前後
となっています。
基本的には坪単価は鉄筋コンクリート造が一番高く、その次が鉄骨造、大きく開いて木造、という感じですね。
たとえば1LDKのお部屋が10室だとして大体80坪くらいの広さが必要だと思いますので、上記の金額を目安に計算してみると、
- 木造…約4,800万円
- 鉄骨造・鉄筋コンクリート造…約7,200万円
という計算になります。
新築するなら木造の方がかなり費用を抑えられますが、その分耐用年数も短いのが木造。
どちらが良いというよりは、どういった投資スタイルで投資していきたいか、の違いになりそうですね。
中古の一棟アパートの価格相場
中古アパートの物件の場合はどれくらいの金額が相場なのでしょうか？
こちらもだいたい同じ広さの80坪くらいの物件の目安で行くと、
- 東京都の木造アパート…約1.2億前後〜
- 東京都の鉄骨造…約1.6億前後〜
- 地方の木造アパート…約2,000万円前後〜
- 地方の鉄骨造…約4,000万円前後〜
といった目安になります。
やはり都内でアパートを買おうとするとかなり金額が高くなりますね。
私は地方で中古アパートを複数所有していますが、地方のアパートだとやはり都内に比べると全然安いです。
都内の物件は高い上に利回りは5〜6%程度。
地方の物件は15%程度が平均で、ものによっては20%〜30%ほどあるものもあります。
上記で紹介した金額はあくまで目安であり、エリアによってかなり価格帯が異なるということを理解しておいた方が良いでしょう。
築年数、規模によって異なるアパートの値段
エリアだけでなく、築年数やや規模によってもアパートの値段は大きくことなります。
たとえば4戸程度の小規模なアパートであれば地方なら1,000万円以下で購入できるようなものもあります。
築年数はかなり経っているものが多いですが、1,000万円以下から投資を始められて複数戸持てるというのもあり、最初は4戸のアパートから始める方も多いです。
ちなみに私は一番最初に購入したのは地方の築古戸建てでした笑
今多く所有している物件は地方の中古アパートで8戸や10戸といった中規模アパート。
築年数は20〜30年程度で金額は2,000〜3000万円程度のものが多いです。
利回りは20%超えのものを常に選ぶようにしています。
利回りだけを見ると良い数字には見えますが、やはり地方の中古アパートですので空室が埋まりにくいというのはあります。
都心で区分マンションも所有していますが、こちらは退去が決まってもすぐに新しい入居が決まる。区分ということもあって戸数が少ないですし、共有部の管理が必要ないのでトラブルも少ないです。
それに比べるとどうしても中古アパートは手間がかかる。
それでも収益性を考えると中古アパートの方が断然良いですね。
初期投資にどれくらいお金をかけられるかによって購入する物件の規模も変わってくるでしょう。
一番大切なのは、そのエリアの物件をとにかく見て回って、そのエリアでの相場感覚を身につけるということです。
地方であっても、たくさん足を運んで、実際に自分がそこで生活をしてみる、と言うことも大切かなと思っています。