地方の中古アパートを中心に、戸建て、都内でも区分マンションなどにも投資をしています。
投資歴は10年以上で、所有している木造の中古アパートは築年数が30年以上のものもありますし、戸建てに関しては築50年以上でもう正確な築年数もよくわからないような物件もあります笑
所有物件の多くは地方中古木造アパートです。
中古物件を購入する時は建物の寿命が気になるものですよね。
それを把握しておけば、築何年のものを購入して、何年くらい運用しようか、という計画を立てることができると思います。
今回は木造アパートの寿命について考えてみたいと思います。
法定耐用年数は22年だけど…
建物には法的に定められた寿命のようなものがあります。
木造物件の場合は22年。
これが法定耐用年数と呼ばれるものです。
しかし法定耐用年数を過ぎたからといって、すぐに建物が使えなくなるわけではありません。
もしそんな取り決めだったら私の所有している物件はほとんど使えなくなってしまいます笑
この法定耐用年数というのは「だいたいこのくらいの期間は、支障なく使えるものである」というのを定めたものであって、どちらかというと税法上の使用可能期間です。
この法定耐用年数は減価償却期間と同じ期間となっていて、この期間をすぎると、税法上では建物の価値がなくなります。
建物の金額を法定耐用年数で割ったものが一年ごとに経費として使える金額になっており、
木造建物の法定耐用年数は22年なので、木造アパートの場合は22年で減価償却が終わる、ということですね。
法定耐用年数と建物の実際の寿命は異なります。
建物はきちんと修繕してメンテナンスをしてあげれば、法定耐用年数よりも全然もちます。
だいたい木造の場合は50〜60年ほどのイメージで、これをすぎると大きな修繕が頻発するようになります。
あまりにも修繕が頻発するようになってきたら、手放したり立て替えたりした方が利益を出しやすい場合もありますので、築年数には十分注意して購入した方が良いでしょう。
関連記事：減価償却は耐用年数を超えた場合でもできる！その計算方法は？
築20年〜30年くらいを目安に購入しています
投資スタイルは人それぞれですのでこれが正解というわけではなく、一個人の意見なのですが、
私は中古の木造アパートを購入する時は築20年〜30年程度のものをよく購入しています。
その理由としてはまず、だいたいこれくらいの築年数になってくると、新築マジックが解けて、ある程度需要が均一になってくるかなと思っているのです。
新築〜築浅の時期は、需要がある程度あって、家賃も高めに設定しても入居を決めることができると思います。
ですがこの時期はやはり物件がかなり高い。
物件の価値は築年数とともに減っていくのに、割高な時期に買うというのはもったいないように思うのです。
築20〜30年くらいになってくると、ある程度物件の価値も落ちてきていて（法定耐用年数ギリか超えているくらいの築年数ですね）
売主もそろそろ入居付けが辛くなってきたから売りたい、みたいなことも多いです。
そうなってくると価格設定も弱気になっているものが多いですから、安く購入することができる、というわけです。
投資の基本はやはり安く買って高く売る、ですから、何よりも安く購入できるということが大事だと思っています。
中には不動産投資初心者で持て余している方や、相続をしたけれど不動産投資をしていく気がない、なんていう方もいらっしゃるので、毎日ポータルサイトをチェックして、新着物件で良さそうなものがあればすぐに連絡をするようにしています笑
関連記事：不動産投資をする時に知っておきたい築年数に関する知識
修繕履歴をしっかりチェックすること
大規模修繕（主に外壁や屋根）が必要なのは築10〜15年くらいの頃で、それ以降も10〜15年サイクルで大規模修繕が必要になると言われています。
また、築20〜25年程度で給排水管工事、水回り設備の交換が必要とも言われています。
水回りの工事はいつでもかなりの金額がかかります。
これらのことを念頭に、購入を検討する物件ではどのような修繕が今まで行われてきているのか、修繕履歴をチェックします。
屋根の修繕をやったことがある、外壁の修繕をしてる…なんて履歴があればラッキーです！笑
大規模修繕をやったのにすぐに手放すということはなかなかないですが、それでも大規模修繕もかなりのお金がかかりますので、社会情勢の変化や個人的な理由で物件を売りに出す人もいます。
そういったタイミングですぐに手を挙げられるように、いつでも毎日新着情報を見逃さないことが大事かなと思います。
いつもお世話になっている不動産業者の方から情報を教えていただくこともありますが、
ネットに掲載されている物件の問い合わせをして購入することも全然あります。
良い物件はネットには掲載されない、と言われているものですが、
それはネットに掲載されてから売れるまでが早いんだと思います。
自分が探しているような物件の条件を入力しておけば、条件にあった物件が出た時にお知らせしてくれる機能なんかもありますので、なるべくこまめに売買のポータルサイトはチェックするようにしましょう。
関連記事：良さげな投資物件の問い合わせをしてみて、やっぱり購入を辞めた話