不動産投資をする上で重要な考え方の一つに「キャッシュフロー」というものがあります。
和訳すると「現金の流れ」という意味になります。
今回はこのキャッシュフローに着目して、キャッシュフローの出る物件とはどんな物件なのか、ということ考えてみたいと思います。
不動産投資で言うキャッシュフローとは
不動産投資におけるキャッシュフローとは、
家賃収入から経費や融資返済、税金などの支出を差し引いて手元に残るお金のことを指します。
不動産を購入する時には多くの方が金融機関でローンを組んでお金を借り、そのお金で物件を購入して、毎月得られる家賃収入の中からローンの返済を行なっていくことになると思います。
月の家賃収入からローン返済額をまず差し引き、さらに修繕などの必要経費も差し引きます。
残ったお金があればキャッシュフローはプラス。
ですが中には家賃収入以上にローンの返済がある、という場合もあるでしょう。
この場合はキャッシュフローはマイナスとなります。
安定した不動産投資をしていきたいのであれば、キャッシュフローが出る、つまりプラスになる物件がおすすめです。
関連記事：不動産投資でキャッシュフローがマイナスになる物件は危険
キャッシュフローの計算方法
キャッシュフローは収入から支出を差し引くことで計算することができます。
計算式は以下のようなものになるでしょう。
キャッシュフロー＝家賃収入−（経費+ローン返済費用+所得税・住民税）
上記で言う経費とは、以下のようなものが含まれます。
- 修繕費
- 共用部の維持費（設備点検費用や清掃費など）
- 管理手数料
- 固定資産税・都市計画税
これら以外にも、かかってくる費用は全て家賃収入からマイナスしていきます。
月間で考えることも年間で考えることも大切でしょう。
関連記事：家賃収入で月50万円を得るためにはどれくらいの投資が必要？
家賃収入の見積もり方
物件情報に掲載されている利回りは表面利回りというものが掲載されています。
これはつまり、満室経営ができた時の利回りです。
都心の駅前不動産などでない限りは満室経営というのはなかなか難しいです。
物件を購入する時にキャッシュフローが出る物件を、と思うのであれば、この入居率についてもしっかりと考える必要があるでしょう。
利回りが高く出ていても、結局お部屋が埋まらないような物件の場合は思っていたほど家賃収入が入ってきません。
物件を購入しようか検討している時、レントロールと呼ばれる「今どんな人が入居しているか、どれくらいの年月入居しているのか」ということを一覧にした資料を取り寄せるようにしましょう。
それを見れば、入居率が分かりますし、今入居している人の入居期間を見れば、入退去のサイクルもある程度想定することができると思います。
関連記事：レントロールとは？不動産購入のときにチェックするポイント
キャッシュフローを計算する時のコツ
キャッシュフローの計算をする時は少し収入を少なめに、悲観的に計算をしておくのがおすすめです。
不動産投資では突発的な修繕というのが非常に多く発生します。
私もここ最近修繕がかなり並行して発生して辛かったです笑
たとえば防滑シートが吹っ飛んだ時。
これは結局30万円以上の修繕となりましたが、後から保険の申請が通って保険金が出ました。
ですがこういった場合でも、まずは修繕を行って、それと並行して保険の申請をする形になります。
つまり、保険がおりるにしても、修繕費は一度は自分で支払わなきゃいけないんですよね。
こういう時に手元にお金がないと困ります。
手元にお金がないせいで修繕ができなくて、結局保険で修繕できるものも修繕できない。
そうなってくるとどんどん悪循環に突入していきますね。
なのでキャッシュフローは少し悲観的に計算しておいて、突発的な修繕にも対応できるような計算とした方が良いのです。
キャッシュフローが出る物件とは
まず最初からキャッシュフローがマイナスになるような物件はあまりおすすめしません。
少なくとも投資初心者にはリスクが大きすぎると思います。
中にはサラリーマン投資家さんで、「ローンの返済が家賃収入を上回ってしまうけど、とりあえず自分のお給料でもまかなえるし、少しお給料から出して返済していこう」と考える方もいらっしゃいますが、
大きな修繕が必要になった時や、自分が働けなくなった時など、リスクは計り知れません。
家賃収入だけでローン返済がまかなえ、少し現金が手元に残るくらいで計算した方が良いと思います。
キャッシュフローが出る物件というのは、
- お部屋が埋まりやすい（満室経営しやすい）物件
- 融資期間を長くしてもらいやすい（ローン返済額が少なくなりやすい）物件
だと言えるでしょう。
融資期間で考えると木造よりもRCの方が有利でしょうね。
またお部屋が埋まりやすいというのを考えると、立地が良い物件が一番だと思います。
これらを基準にぜひ物件を探してみてください。