初心者
不動産投資を始めるなら、月に50万円くらい家賃収入で入ってきたらいいな〜
という感じで、家賃収入の目標は50万円、と言う人が多いです。
では月50万円の家賃収入を得るためにはどれくらいの投資をすればいいのでしょうか？
今回は具体的に考えてみたいと思います。
どれくらいの規模で投資をすればいいのか
月50万円ということは年収にすると600万円ということになります。
つまり、
- 利回り10%であれば6,000万円
- 利回り12%であれば5,000万円
- 利回り20%であれば3,000万円
という感じの投資額になります。
感覚値でいうと、都心の物件は利回り5%前後のものが多いです。
これで計算するのであれば、1.2億の物件に投資しないと月収50万円を手に入れることができません。
個人でいきなり投資するにはちょっとハードルが高いですね笑
地方の中古アパートなんかは利回り20%〜25%くらいのものが結構あります。
私も地方に持っている中古アパートは利回り20%超えのものがいくつかありますが、
地方の中古アパートであれば3,000万円で一つのアパートではなくて、1,000万円〜2,000万円前後の規模のものを２〜3棟ほど持つ、というのが現実的かもしれませんね。
人口の多いエリア、つまり家賃が高いエリアだとどうしても利回りは低くなります。
新築でもやはり利回りは低くなるので、中古の方が自己資金が少なくても月の家賃収入50万円というのは突破しやすくなるのではないかなと思います。
これはもう投資スタイルにもよりますけどね。
利回りが高いという意味
利回りと投資規模の話をしましたが、その数字を見てみると「利回りが高ければ高いほど投資金額が少なくて済む」と思われると思います。
利回りが高ければ確かに安い物件でも高い家賃収入を手に入れやすく、パフォーマンスがいいように思います。
では利回りが高いということはどういうことなのか。
これは「割安で売られている物件」ということですね。
安く買えるからこそ、利回りが高く出る物件なのです。
利回りが高い物件は、
- 地方物件
- 中古（築古）
- 事故物件
- 競売物件
- リフォームがかなり必要な物件
など、色々な理由で相場よりも安く売られている物件です。
たとえばリフォームがかなり必要な物件などであれば、利回りが高く見えても、結局購入後に大規模リフォームをしなくてはいけなくなるので、思っているよりも利益が出るようになるまで時間がかかったりします。
また、地方物件の場合は表面利回り高くても、いざ入居募集をしてみたら全然空室が埋まらなくて思ったような利回りが出ない、ということもありますね。
割安で売られている物件にはその値段で売られている理由がありますので、そこに着目してみるといいでしょう。
たまに、「相続したけど自分は不動産投資をしたくないので、現金にするために早く売ってしまいたい」という人もいます。
こういう方は不動産のことをよく分かっていない方で、指値をしたら意外と通る、なんてこともあります。
不動産投資を始めるぞと決めたら、さっさと物件を買ってしまいたいと思うかもしれませんが、
自分の希望に合う物件を見つけられるまでぜひ粘ってみてください。
毎日物件情報を見るようにしていると、たまにお宝物件に出会えることがあります。
すぐには見つからないと思った方がいいでしょう。
融資の相談もしてみよう
個人で融資を受けるなら、どれくらいの金額借りられるのか、ということも属性によってことなりますので、一度金融機関に相談してみるといいいと思います。
どれくらいの金額を借りられるのかによってもまた話は変わってきますからね。
「この物件がいいかも」という物件があったら金融機関に相談してみましょう。
属性的に融資が難しければ、現金で購入できる規模の物件から始めて、徐々に物件を増やしていく、という方法にするといいと思います。
地方の戸建て物件なんかは数十万円程度で売っているものもありますので、こういうところから試しに始めてみるのもありでしょう。
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月に50万円まるまる手に入るわけではない
月収50万円を「月に余剰資金として50万円入ってきたらいいな」という意味でおっしゃる方が多いのですが、
たとえば先述したように中古アパートで投資をする場合、利回りのいい物件というのは築古が多いので、当然修繕も多くなります。
思っても見なかった修繕が突発でしかも何個もあがってくる。そんなことが結構あるんですよね。
なので家賃収入で入ってきた50万円をまるまる使うことはできないですし、
突発で発生する修繕のために現金はある程度手元にあった方がいいです。
さらに次の物件に投資するには…といったことも考えなくてはいけないので、簡単に収入源がもう一個増える、というわけではありません笑
不動産が好き、勉強したい、という気持ちがないと、なかなか難しい世界なのではないかなと私は思っております。