不動産投資を始めるのに、まずはマンション一室から始めてみたいという方や、
大規模に投資するのは怖いけれど、将来のことも考えて、マンション一室くらい持っておいても良いのではないか、くらいの気持ちでマンション投資を検討する方が増えている様に思います。
私は普段は地方の築古戸建てや築古アパートを中心に投資をしているのですが、
いくつか都内にも中古区分マンションを所有しています。
新築はやったことはないのですが、それなりに色々なタイプの不動産を持ってはいるので、
これまでの経験を踏まえて、マンション投資をするのであればどんなお部屋が良いのか、ということを考えてみたいと思います。
マンション投資は低利回りの安定した投資
マンション投資をする際にどんなお部屋が良いのか、ということを話す前に、まずマンション投資がどういった性質をもった投資になるのか、ということを先に説明しておきたいと思います。
例えば中古でマンションを購入するとすると、都内でそれなりの人気エリアのワンルームなら2000万円〜3000万円前後になるかなと思います。
お部屋は一室になりますので、入居があれば入居率は100%、入居がなければ入居率は0%。
つまり0か100か、という投資です。
さらにマンション投資の場合は中古で購入したとしても利回りはあまり高くありません。
利回りというのは、収益率のことです。
都内のワンルームマンションであれば、利回りは5%あれば良い方でしょう。
つまり利回りが5%あったとしても、回収には20年かかる、ということです。
不動産投資の場合は5000万円や億単位の物件の投資をしている方もいらっしゃるので、
ワンルームマンションというのは非常に規模が小さくなります。
つまり、
- 投資する金額が少ない
- 収益性も低い
- そのかわり、比較的リスクが低く安全
という性質があります。
これを念頭に置いて、どのような物件が良いのか、ということを考えていきましょう。
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区分マンション投資、どんなお部屋がいいのか
私の個人的な指標ではありますが、こういうお部屋がおすすめ、というポイントをいくつかご紹介したいと思います。
賃貸需要が将来的にもずっとありそうな地域
区分マンション投資は家賃収入が0か100になってしまう投資です。
元々利回りが低い投資方法なのに、入居がずっとつかないような状況が続くお部屋では、どんどん利回りが下がっていってしまいます。
なので、できるだけ賃貸需要の高い人気エリアで投資をするのが良いのではないかなと思っています。
利回りが低いからこそ、さらに安定を考えて、ここであれば10年後であっても需要はあるだろうな、と思えるようなところがおすすめ。
比較的最近私が購入した物件も、都内の地下鉄駅から徒歩1分という好立地の区分マンションでした。
好立地だからこそ、家賃もそれなりに高く、確か約10万円くらいに設定していたと思います。
こちらの物件は募集をかけた時期がコロナ禍だったため、多少入居がつくのは遅かったですが、つい最近更新手続きも済んで、同じ入居者の方にずっと住んでいただいています。
ここなら退去があっても、次の入居者がすぐ見つかるだろう
と思える物件が良いですね。
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価値の落ちなさそうなマンション
資産価値が落ちないマンションを選ぶ、ということも大切です。
家賃収入は安定して稼げたとしても、いざ売却となった時に資産価値が大きくさ下がってしまっているような物件だと、結果的に利益があまり出ない、ということもよくあります。
そこでしっかり確認したいのはやはりマンション管理の部分ですね。
きちんと修繕積立金を回収することができているか。
長期修繕計画表を見せてもらって、いつ、どこを修繕する予定なのか、本当にそのお金を出すことができるのか。
そこら辺がうまくいっていないマンションだと、将来的に大規模修繕しなきゃいけないのに修繕費が出せなくて修繕ができない、どんどんボロボロのマンションになっていく…ということになりかねません。
気づいた時には売却価格を破格に設定しないと売れないマンションになってしまうのです。
関連記事：中古マンション購入時は長期修繕計画書を必ず見るべき！
自分が住みたいと思えるお部屋を
結局入居を検討する人は「ここに住みたい！」と思ってくれれば入居をそのまま決めてくれます。
なので自分自身も「オーナー」としての目線というよりは、「入居検討者」としての目線でお部屋を見ると良いのではないでしょうか。
ここにもし住むとしたら、どこで買い物をしよう？
この電車も使えるけど、あっちの駅も使えるな〜
夜だとこの道は少し暗いから、通るのは危ないかも？
というような入居検討者目線で物件を見られると良いのかなと思います。
ぜひ不動産を決める時の指標にしてみてください。
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