不動産投資でワンルームに投資する時、利回りはどれくらいが平均なのでしょうか？
ほとんどの方が、まずは表面利回りを見て物件を精査すると思います。
目安の数字があると振り分けやすいですよね。
今回はエリアごとにワンルームの家賃や利回りについて解説してみたいと思います。
表面利回りと実質利回り
まずは不動産の利回りという言葉に対して改めておさらいしておきましょう。
不動産を見る時に物件情報で目にしている利回りという言葉は想定利回りや表面利回りのことを指しています。
想定利回りというのは満室状態における利回りのことで、空室などを反映せずに満室経営だった場合の利回りを想定して計算されています。
想定利回りの計算式は以下のようになります。
不動産投資で得られる全ての収入÷物件価格×100
表面利回りとは管理費や税金などの経費を含めずに計算したり周りのことで、グロス利回りとも呼ばれます。
こちらは想定利回りとは違い空室も反映して計算する物で、購入した直後にどの程度の利回りがあるのかを知ることができます。
ただワンルーム投資や戸建て投資の場合は、想定利回りと表面利回りは同じ数字になります。
一室しかないわけですから空室を踏まえて計算する必要がないからです。
これに対して実質利回りというのは経費などを反映した利回りのことです。
- 管理費
- 修繕費
- 税金
といった不動産投資をする上でかかってくるランニングコストを踏まえて計算していきます。
物件を購入する時に物件情報を見ていると自然と最初に触れる数字は表面利回りや想定利回りという数字になると思いますが、ある程度物件を精査した上で購入を検討する段階に入ってきたら、実質利回りをしっかりと計算しなくてはいけません。
築年数によっては購入直後に莫大な修繕費がかかってくる可能性もあります。
ワンルームの場合は修繕といっても内装がほとんどになると思うので、外壁や階段の塗り直し、エレベーターなどの共有部の大規模修繕は修繕積立金から費用を捻出して行う形になります。
そのため購入する時に修繕積立金がしっかりと積み立てられているか、今までにどのような修繕をいつやっているのか、ということも確認した上で実質利回りの計算をしてみましょう。
関連記事：収益物件の利回りとは？どんな風に計算すればいいの？
エリア別、平均利回りと平均家賃
全国的にワンルーム投資の平均利回りは低下の傾向があります。
不動産投資の中でも規模が大きくなく、比較的手が出しやすいワンルーム投資は、投資初心者に人気な上に、タワーマンションなどの乱立によって需要に対し供給過多になっているところがあります。
さらに少子高齢化で人口は減るばかり。お部屋はたくさん余っているのに新築信仰のある日本では需要と供給のバランスがどんどんかけ離れて行っているところがあります。
ではワンルームのエリア別の利回りをみてみましょう。
東京
東京のワンルームの平均利回りも2016年では4%台後半の区がありましたが、だんだん4%台前半へと数字が下がりつつあります。
2020年開催予定だった東京オリンピックがなくなってしまったことによって再開発も止まってしまったところがあります。
2021年のオリンピックの開催がどうなるかはわかりませんが、あまりオリンピックに影響されないような土地の方が投資はしやすいかもしれません。
オリンピックが終わった途端に地価が下がるのでは、と言われているエリアもありますしね。
平均家賃は2018年時点で67,691円。
やはり東京が一番家賃は高いです。
大阪
大阪は大阪駅の再開発が進行中です。
東京に比べるとやや利回りが高めで、5%をきるくらいですね。
2025年には大阪万博も開催される予定です。
日本の人口の7%、日本に居住している外国人の10%が大阪に住んでいます。
現地に行ったことがある人はわかると思いますが、エリアによってかなり治安や雰囲気の差があります。
物件を購入する時は必ず現地を見て回るようにしましょう。
インバウンドの影響もあって平均家賃は上がっていましたが、新型コロナウイルスの影響で日本と海外の行き来が難しくなってしまったので、今後さらに強く影響を受けそうです。
名古屋
年々低下しているものの平均利回りは2018年時点で5.1%。
名古屋駅周辺が再開発中であるとともに、リニアモーターカーの停車駅として注目されています。
名古屋は東京、大阪に比べると道が広く、人はたくさんいても住み良い雰囲気を感じますね。
2018年での愛知県の平均家賃48,313円。
東京や大阪に比べると、大幅に平均家賃が上昇しており、テレワークが増えた今、さらに注目したいエリアです。
福岡
福岡の2018年の平均利回りは5.2%。
地価がどうしても安いので、賃料も安くせざるを得ません。
ただ平均家賃に関しては増加傾向にあります。
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参照：一般財団法人日本不動産研究所が公表した2016～2018年の主要政令指定都市における平均利回り
利回りだけでなく、エリアの平均家賃や現地の周辺状況など、様々な要素を加味した上でワンルーム投資を始めましょう。