地方の築古アパートを中心に、戸建てや都内でも区分マンションなどに投資をしています。
先日、地方で所有している区分マンションの退去連絡がありました。
こちらのマンションは4LDKのマンションなので、1Kとは修繕費がだいぶ変わってくるかなと思い、なかなか4LDKのお部屋の原状回復というのもイメージがわかないもので、現地にみに行ってみることにしました。
地方は利回りが良い物件が多いので地方の物件を中心に所有していますが、こうして現地に物件を見にいくとなるとどうしても新幹線か飛行機に乗っての長旅になってしまうので少し大変です。
旅行好きな方ですが、何度も同じ場所に行ってると観光できるところもなくなっていくものですね笑
業者さんが同伴してくださいました
今回のお部屋は2年ほど契約していただいていたお部屋で、4LDKという広さにしては入居期間が短かったように思いますね。
ちなみにファミリータイプだと平均居住年数は6年ほどです。
こちらのお部屋は少し特殊で、法人契約で入居いただいていたお部屋でした。
社宅として使っていたのか、事務所として使っていたのか…どのような使い方をされていたのかまではわかりません。
今回は「お部屋を見に行きたい」と管理の担当の方にお話ししたところ、
その担当の方と一緒に、内装業者さんもお部屋を見にきてくださることになりました。
業者さんのお話によると、
アクセントクロスの場合はそのカラーを作れないので、部分補修というのができないんですよね。
なので傷があったりしたら、小さな傷でも全部張り替え、という対応になります。
とのこと。
これは初めて知ったことでした。
今までアクセントクロスは結構なお部屋で導入してきていたのですが、そんな落とし穴があるとは…！
業者さんが一緒にきてくださると、こういった情報も仕入れられて助かります。
こちらは結局全部貼り替えということにしようと思いますが、次はアクセントクロスではなく、一般的な白のクロスにしてしまおうと思います。
白のクロスなら部分補修ができることを考えると、アクセントクロスは白のクロスと値段は変わりませんが、実質的には高いのかな、と思いますね。
退去があるたびに毎回貼り替え、となると困りますので。
修繕箇所に検討をつけていく作業
お部屋をまわりながら、どこを修繕してどこを修繕しないか、という判断をしていきます。
こちらの穴は契約違反になりますので、修繕費は請求させて頂こうと思います。
こちらは目立った損耗はなさそうなのでそのままで大丈夫かな、と思いますね。
次は和室に行ってみましょう。
これはこのままではまずいので、畳の表替え（畳の周りのゴザの部分をペロンと裏表を替えて、張り替えるという修繕のやり方です）だけお願いすることにしようと思います。
今回の業者さんでは1畳5,000円でお願いできることになりました。
これは今の相場で言うとかなり安いと思います。
昔は表替えは5,000円くらいが一般的でしたが、最近は表替えで7,000円〜8,000円くらいするようになってきましたね。
少しクロスの浮きが気になりますね。
うーん、ここも張り替えた方が良さそう。
少し古めではありますが、トイレも問題なさそうです。
ということで、こんな感じで一つ一つお部屋を回って、修繕するところとしないところを判断していきます。
私の場合は「必要最低限、なるべく安く抑える」ということをいつもテーマにやっております。
今回も必要最低限で考えて、おおまかには
- クロスの張り替え
- 畳の表替え
くらいにすることにしました。
これで大体10万円前後、といったところだそうです。
4LDKの修繕にしてはかなり安く済みますね。
必要最低限の修繕で良い、と思えるのは物件の立地が良いからです。
こちらの物件は主要駅から徒歩で行ける物件で、需要もそこそこ見込めます。
家賃も強気で出しても決まるかな、というお部屋なんですよね。
やはり立地というのは大事だなと思います。
関連記事：アパートの修繕費目安、項目ごとに知っておきたい予算
賃貸と売買、両方で考えていく
こちらの物件は修繕をお願いしたら、賃貸募集と売買、どちらも掲載していく予定です。
賃貸で入居がつけばそのまま持っていてもいいなと思いますし、
物件相場を見ていると売却してもなかなか良い値段で売れそうです。
基本的にそういう時は、賃貸と売却、どちらも掲載して、
売却できそうなら売却してしまうし、賃貸で決まればまたしばらく持つ、という感じでしょうか。
修繕が終わったら順次掲載予定です。
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