賃貸物件で入居者が退去する時、オーナーは鍵を交換するものなのでしょうか？
実はこれはオーナー判断によるところが大きく、毎回必ず鍵を交換しているというわけではありません。
鍵を最初から何本か渡して、「スペアキーは作らないでください」という約束をし、必ず鍵を全て退去時に返却してもらう、というパターンもあります。
女性に人気の物件で、防犯面でしっかり力を入れている物件などの場合は、毎回鍵を交換していることもありますけどね。
今回は賃貸経営における鍵の扱いについて解説したいと思います。
鍵は誰の所有物？
鍵は設備に含まれますので、オーナーの所有物、ということになります。
そのため、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』にも、鍵交換費用に関しては『物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当』と明記されています。
しかしこれはあくまでガイドライン上の話であり、必ずそうしなければいけない、というわけでもありません。
そのため賃貸借契約の中に内容を盛り込んでおけば、鍵交換費用に関しては借り主である入居者の負担にすることもできます。
もちろん設備に関してはオーナーの管理下、ということになるので
もし入居者が鍵を紛失してしまった、というようなことが起これば、それは入居者の過失ということになりますので、賃貸借契約書に記載がなくても鍵交換費用は入居者に請求することが可能です。
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鍵の種類と交換代の相場
一般的な鍵
一般的な賃貸物件で使われている鍵はディスクシリンダーキーやピンシリンダーキーと呼ばれるもので
実は防犯性はあまり高くなく、ピッキングにも弱い鍵です。
ただ賃貸物件においては広く使われている鍵なので、1万円前後で交換することが可能です。
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このタイプの鍵の場合は、借り主への鍵交換費用は1万5千円としていることが多いです。
カードキー
専用の機械にかざすことでロックを解除することができるカードキータイプの鍵はホテルなどでよく使われていますよね。
少しこだわりを持っているオーナーの場合はこのカードキータイプを使っていることもあります。
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若い世代がターゲット層の賃貸物件の場合は、カードキーになっていると少し反応が良いかもしれません。
カードキーの場合は一般的な鍵に比べるとセキュリティ面で少し防犯性が高くなります。
ピッキングなどはできませんし、扉を閉めたら自動的に施錠されるタイプになっているので鍵の閉め忘れなどもなくなるでしょう。
交換費用は一般的な鍵とあまり変わりませんし、IDなどのカードキーの中身の情報を書き換えるだけで交換することができるタイプのものもあるので、その場合は数千円で鍵交換をすることができます。
ただし、カードキーの場合は
- 破損しやすい
- 紛失してしまいやすい
- 家から締め出されてしまうことがある
- スペアキーを作りにくい
- 交換する場合時間がかかるケースがある
といったデメリットもありますので、必ずしもメリットばかり、というわけでもありません。
ディンプルキー
鍵の表面の凹凸によって鍵を開けるタイプのディンプルキーは、ピッキングされにくく防犯性の高い鍵です。
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こちらの場合は交換費用に最低でも1万5千円、高いと2万円以上します。
入居、退去時の鍵の扱いについて
入居者が退去をする時は必ず持っている全ての鍵を返却してもらうことになります。
鍵を紛失してしまったことが発覚した場合は、鍵の交換代金を請求しても問題ありません。
最近は入居時に支払われる初期費用（敷金礼金・前家賃・火災保険料）の中に鍵交換費用を入れているオーナーもいます。
国土交通省のガイドラインでは鍵は不動産の設備という扱いになっているので、オーナーが負担するのが一般的となっていますが、
それが法的に定められているものではないので、どういった扱いにするかはオーナー次第です。
一般的な扱いと異なる形にしたいのであれば、賃貸借契約にその内容をしっかりと盛り込むようにしましょう。
また、入居者が勝手に入居者の判断で鍵を交換するのはしてはいけないことです。
それはしっかりと管理会社の方で説明してもらうようにしましょう。
というのも、火事などの有事の際に管理会社やオーナーが持っている合鍵でお部屋に立ち入る、ということがあるからです。
基本的にはスペアキーは管理会社かオーナーの元で管理するのが一般的で、入居者が勝手に鍵を交換していた場合は、必要な時にお部屋に立ち入ることができなくなってしまいます。
鍵の交換を必須にして、入居する場合には初期費用として鍵交換代を入居者に請求するという方法も良いですが、
鍵を交換したい入居者には入居者の負担で鍵を交換してもらう、という選択性にしているオーナーもいます。
この方がトラブルは避けることができるかもしれませんね。
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