高齢者の孤独死が社会問題になっている今、
事故物件も年々増え続けています。
もちろん物件の中で殺人事件などがあった場合はその物件は事故物件扱いになってしまうわけですが
場合によっては自然死や病死だったとしても、物件が事故物件になってしまうケースがあるんですね。
では事故物件になってしまった物件を建て替えたら、入居者への告知義務はなくなるのでしょうか？
今回は事故物件について考えてみたいと思います。
事故物件となってしまうケース
高齢者の孤独死が増えている中で、自分が扱っている物件が事故物件となってしまう可能性もかなり高くなってきました。
自然死や病死でも事故物件となってしまうケースがある、とお話しましたが
それは「死後かなりの時間が経ってしまっているケース」です。
自然死や病死だとしても、すぐに家族が気づいて葬儀が行われれば事故物件として扱わなくても大丈夫なのですが
死後、かなりの時間が経過してしまっており、特殊クリーニングが必要になってしまった場合などはやはり事故物件として扱わなくてはいけなくなります。
死後かなりの時間が経過している場合は、体液も出てきてしまいますし、
それによって虫がわいてしまったり、腐敗臭も強いものになってしまいます。
大規模な修繕を行なったとしても、それは新しい入居者にとっては心理的瑕疵（しんりてきかし）といって
強い抵抗を感じるような過去があった物件、ということになってしまいます。
告知事項をしなくてはいけない明確な「事故物件」のボーダーラインはないのですが
入居者がその経緯を知った時に「それなら借りなければ良かった」と思うような過去があるのであれば
それは心理的瑕疵に値するので告知事項を前もって伝えなくてはいけません。
また、告知事項をありにするかどうか迷って結局伝えないまま新しい入居者が決まったとしても
あとからその入居者がお部屋で過去にあったことを知った時に強いストレスを感じるようであれば
トラブルの元にもなりかねません。
自然死や病死でも人が亡くなったら警察は来るものなので、
近所の噂として広まってしまう場合もありますし、迷ったら告知事項はありにしておいた方が良いかと思います。
建て替えても告知義務はある？
さて、事故物件は建て替えても告知義務があるのかどうか、ということですが
端的に言うと、建て替えても事故物件である、という告知義務はあります。
物件を建て替えたとしても、その場所で事故があったことに変わりはありません。
結局は告知事項というのは買主や借主があとでその事実を知った時に
「その告知事項を知っていたら契約をしなかったのに」といってトラブルになることを避けるためにするものです。
なので、例えば事故があって、その物件が事故物件扱いになり、そこに新しい住人が住んで数年経ったり
物件の建て替えを行なったとしても、事故物件でなくなることはないですし、告知事項はきちんと伝えた方が良い、ということなんですね。
心理的瑕疵、というのはあくまで借主や買主側の目線で言われるものです。
過去にそういう事件や事故があったことで、次に住む人のストレスになるかもしれない、と考えられるのであれば
物件を建て替えた場合でも告知事項はしっかりと伝える義務があります。
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更地にして売却する場合
ちなみに事故物件を更地にしてしまって、土地として売却する場合はどうなのか、というと
この場合も一応告知事項は伝えた方が良いです。
先ほど建て替えの説明でもあったように、新しく契約する人にとって心理的瑕疵となりそうな過去があるのであれば
やはり告知事項はきちんと伝えるべきです。
更地にしてから一定の時間が経ったとしても同じことです。
ただ、物件をクリーニングしただけというより
建て替えを行なったり、建物を解体して更地にして売りに出すことによって成約数は上がると考えて良いでしょう。
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事故物件を探す人もいる
ちなみに事故物件だからといって需要が全くなくなる、というわけではありません。
実は若い世代では特に、「事故物件に住みたい」と言って事故物件を最初から探す人もいるくらいなんですね。
心理的瑕疵があったとしても、なるべく相場よりも安い家賃で契約したい、と言う人が増えているんです。
なので事故物件になってしまったからといって、その物件が全く使い物にならなくなるわけではありません。
特に自然死や病死といった場合は、その物件の構造や立地に問題があるわけでもないので
相場よりも少し値段を下げるだけですぐに次の入居者が決まる、というケースもあります。
安易に建て替えを検討するよりも、ケースによっては事故物件になってしまった物件をうまく運用することもできますので
よくよく検討してみてください。
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