地方の築古を中心に不動産投資を行っており、戸建てもアパートも所有しておりますが、
今回は戸建ての方で、「タラップが腐食してきているので交換してほしい」という要望があり、結局このタラップを交換ではなく撤去することにしました。
その撤去費用が約16万円。
なかなか高いなぁと思い、こういうこともあるのかぁという気づきもあったので、記事でご紹介したいと思います。
タラップとは
私も今回の件で初めて呼び名を知ったのですが、タラップとは屋上に上がるためのハシゴのようなもののことです。
このような感じで、戸建ての屋上に登るために取り付けてあるものです。
アルミハシゴと呼ばれることもあるようですね。
今回の戸建て物件は築40年以上のなかなかの築古で、このタラップが錆びて、もう落ちてきてしまいそう、とのことでした。
関連記事：超築古戸建て、どんなところが問題？DIYでなんとかなる？
タラップを交換するのではなく撤去としたわけ
今回タラップの交換を提案されたものの、タラップを撤去としたのにはいくつかの理由があります。
まず一つ目はシンプルにタラップの交換となると費用がかさんでしまう、ということ。
もちろんタラップ本体の金額もかかってきますが、そもそもかなりの築古であるため、タラップを撤去しても撤去した後の壁を補修しないと、新しいタラップを取り付けられない、という話でした。
正直築40年の戸建てに対して、外壁を新しくやってタラップを新しくつけて、という投資をするのは現実的ではありません。
さらに、このタラップは屋根の不具合がないか、などの確認をするためにも使われるものですが、
この物件は陸屋根と呼ばれる平らな屋根ではなく、切妻屋根、つまり逆Vの字型の屋根でした。
雪が降るエリアではあるのですが、屋根に傾きがついているので雪下ろしをする必要がないんですね。
なのでもうタラップは撤去してしまっても問題ないだろう、という考えに至ったのです。
この築古で屋根に問題が出ても、やはり大規模修繕はしないでしょうしね。
規模も小さいですし、戸建て物件では修繕にお金をかけても回収できないのです。
関連記事：リフォーム代をかけないボロ戸建て投資！リスクを最小限に
タラップを撤去するのに足場が必要らしい、外壁もすすめられる
ただ、タラップを撤去するのに、どうやら簡単な足場を組まなくてはいけないということでした。
なんでもそうですが、足場を組むとなると途端に金額が跳ね上がるものです。
しかも今回のタラップは短いものではなく長いもので、
戸建てなのに2箇所もついている、とのことでした。
タラップに注目して物件を買ったことは今までなかったので、こんなこともあるんだなぁという感じです。
足場を組まないと撤去すらできない、とのことで、
一緒に外壁の修繕もしませんか、というご提案もありました。
やはり足場を組まなくてはいけない系の修繕だと、足場を組むことにお金がかかるので、
やるなら一度に色々やっておいた方が良い、みたいな提案をされることが多いです。
ですが先述の通り、築古の戸建てで修繕費用に何十万円もかけるのはちょっとリスクが大きすぎますし回収できる気がしません。
外壁修繕なんて100万円200万円みたいな金額がサラッとかかってしまいますからね。
今回は外壁の修繕は丁重にお断りさせていただきました。
金額交渉の電話をしてみた
管理会社の方から聞いた具体的な金額は、147,800円でした。
税別ですので、実際には162,800円となります。
なかなか高いですね…！
ご連絡をいただいたのはメールででしたが、どうにかもう少し安くすることはできないのかな、と思ってお電話をしてみました。
管理でお世話になっている担当の方とお話ししてみたところ、なんとそれでもいくつかの業者さんに担当の方が見積もりを聞いてくださっていて、
他のところでは20万円だとか、もっと高く言われてしまったとのことでした。
これは正直、お電話してみてよかったなと思いましたね笑
相場感があまりわかっていないというのもありますが、急に16万円と言われるとこちらも「高いな…」と思ってしまいます。
それでその気持ちのままにメールに返信してしまうと、せっかく管理の担当の方も頑張ってくださってるのに、文句を言ってしまうような形になってしまいます。
今回の件はかなり粘ってくださってのこの金額だったので、こちらの内容で最終的にお願いすることにしました。
築古物件のDIY動画などが最近はよくYouTubeに上がっていますが、
全てを修繕すれば良いというわけではありませんし、最終的に長期目線で見た時にプラスになるかどうか、という視点は大切かなと思います。
また、管理会社の担当の方と金額の話をする時は、メールではなくなるべく電話にしておいた方が良いかなと思いますね。
不労所得と言われることも多いですが、結局のところ不動産投資も人と人でお仕事をしていくものなのではないかなと感じます。
関連記事：超築古戸建て、どんなところが問題？DIYでなんとかなる？