不動産投資の基礎知識

超築古戸建て、どんなところが問題?DIYでなんとかなる?

地方の超築古戸建てに投資をする、というオーナーもいるでしょう。

地方エリアだと築40年や50年といった戸建てが数十万円で買えたり、修繕を絶対にしなくてはいけないような戸建てだと無料同然のような値段で売られていることがあります。

実は利回り100%、なんていう物件もあり、私も所有していたことがあるんですよね。(最近売却しました)

結局5年くらいは所有していたので、売却益はほとんど出ないような物件でしたが、それでもちゃんと利益がでました。

大きな金額にはなりませんが、まずは小規模で不動産投資を始めたいという方や、融資がおりにくい個人事業主の方などは、こういった地方の一戸建てもいいのかなと思うのですね。

ただ、超築古戸建てというのはそれなりに問題点もあるものです。

今回はその問題点についてまとめてみたいと思います。

ブレーカーのアンペア数が低い

地方の超築古戸建てはブレーカーのアンペア数が低いことが多く、元は10アンペア、なんて物件もあります。

10アンペアというと、電子レンジを稼働しただけで下手するとブレーカーが落ちるレベルです。

これは電力会社にお願いすると、アンペア数を上げる工事をしてもらうことができます。

工事自体は無料なのですが、やはり使用できるアンペア数が上がると基本料金は高くなってしまいます。

とはいえ、使用できるアンペア数が低い方が入居者のクレームにはつながりやすくなるでしょうから、アンペア数は前もって上げる工事をお願いした方が良いでしょう。

ただ、そもそもにアンペア数にも上げられる限度があり、

古いお家だと30アンペアまでしか上げられない、というようなことがあります。

30アンペアも一人暮らしなら良いでしょうけど、家族だと厳しいですね。

イメージとしてはドライヤーと電子レンジを一緒に使うとブレーカーが落ちる、といったところでしょうか。

それ以上のアンペアに上げたい場合は規格を変える工事が必要になり、数十万円程度の出費になることもあります。

関連記事:電気アンペア変更工事は必要?入居者に合わせた賃貸経営

夏は暑く、冬が寒い

どうしても超築古戸建ては隙間が多く、夏は暑くて冬が寒い、という状況になりがちです。

特に寒いエリアでの投資の場合は、ストーブの設置が当たり前になっている地域もあります。

人気なのはコロナストーブですね。

コロナストーブは歴史が長く、頑丈で管理会社さんからの受けも良いです。(トラブルが少ないため)

ただ最近は、トヨトミのストーブも良いなと思っています。

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コロナストーブに比べて比較的安いのですが、特に脆いというわけでもなく、トラブルはまだ起こっていません。

東北や北海道などのエリアの場合はこういったストーブが設備として置いてある賃貸が多いので、ここら辺も出費になるかなと思います。

関連記事:北海道で収益物件を探す時にチェックしているポイント

結露もひどい

隙間が多いお部屋でストーブを使うと、冬場は結露もひどくなります。

特に窓がびしょびしょになってしまうことが多く、そのせいで窓枠の木がカビたり腐食が進んだり、ということが多いです。

なるべく早いうちから結露対策をしておいた方が、あとあとが違ってくるかなという印象がありますので、

空室期間はこういった置くだけで結露対策になるものや、

隙間を埋めることができるテープなどを使ってみるのもいいと思います。

やはり隙間を埋めると冬の体感温度が変わりますし、夏場に虫が入ってくるのも防ぐことができます。

内見の時に虫がたくさんいたり、ものすごくお部屋が寒かったり、というのが目立ってしまうと、あまり良い印象を与えませんからね。

関連記事:賃貸物件の内見の印象を良くする!ウェルカムボードなどの空室対策

立て付けが悪い

超築古戸建ての場合は立て付けが悪く、色々な扉がスムーズに開かない、みたいなことも多いです。

その中でも気になるのが襖じゃないかなと思うんですね。

窓の開閉なんかは管理会社の方がやってくださることもありますが、

襖の開閉は内見者が直接行うこともあります。

管理会社の方がやってくださることもありますが、立て付けが悪いと視界に入りやすいというか…笑

襖の開閉がいまいちうまくいかない、という場合は、テープで補強することができます。

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こういったテープをまずは試してみてください。

あまりにも立て付けが悪すぎるとうまくいかないこともありますが、やってみる価値はあるかなと思います。

関連記事:入居募集をする時にオーナーが考えること、やれること

売却時注意

超築古戸建ての場合は売却時も注意が必要です。

400万円以下の物件に関しては仲介手数料を最大18万円まで管理会社が請求できるようになりました。

400万円以下の売買で仲介手数料18万円!?低廉な空家等の売却における仲介手数料の特例とは 先日、所有している不動産の見直しを行っていまして、 地方で所有している2つの戸建てを売却しようと思い、管理をお願いしている不動産...

私も築古戸建を売却しましたが、売却価格が40万円程度にしかならず、

仲介手数料がかかってほぼゼロ、というような状態でした。

運用によって利益は出ているのでマイナスではありませんが、

こういったところをよくよく注意して購入する物件を決めないと、結局マイナス、なんていうこともあります。

関連記事:不動産投資で築古物件を購入する時に気をつけるべきこと

色々気をつけるべきところはあるのですが、小規模から始めたい人には地方の築古戸建ても面白いと思いますので、ぜひ前向きに考えてみてください。

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