地方の築古アパートを中心に都内でも中古区分などに投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
投資を全くしていない人だと「大家業をしている」と話すと「すごい！」となることが多いですが、実際のところ私は所有しているのはなかなかの築古のアパートなので、思い描かれているようなキラキラのマンション！みたいなものではないのですが…笑
ある程度戸数があっても、いつもあっちこっちで修繕が必要な物件ばかり…
ところで不動産投資をしているとよく「メガ大家さん」という言葉を聞きますが、メガ大家さんってどれくらいの規模のことを指すんだろうなぁとふと気になりました。
メガ大家やギガ大家って？
メガ大家やギガ大家に明確な定義はないようなのですが、
所有物件の10億円を超えるような人がメガ大家と言われることが多いようです。
また所有しているお部屋が500室以上になってくるとギガ大家と呼ばれたりもするんだとか。
やはりこうやって数字で見てみると圧倒されますね。
これだけ投資をしていると全くもって「不労所得」なんて言い方はできないのではないでしょうか。
私もいくつか一棟ものを所有していますので部屋数も多くなってきましたが、ギガ大家さん規模ではなくとも繁忙期はてんやわんやという感じです。
きっと500室以上あったらかなり忙しいでしょうね。
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意識すべきなのは返済比率や純資産
メガ大家さんに憧れてどんどん不動産投資を拡大していく人もいますが、
大事なのは返済比率や純資産です。
金融機関からの融資を含めたのが資産なので、総資産で見るとものすごく大規模に不動産投資をされている方も、
実は負債総額を差し引いた純資産で見ると意外と少ない、ということがよくあります。
例えば金融機関から8億円を借り入れて10億円の不動産を購入したら、総資産は10億円ですが、純資産は2億円ということになります。
さらに返済比率を見てみます。
返済比率はローン返済額÷家賃収入×100で計算することができます。
例えば家賃収入が1000万円だとして、ローン返済額が500万円だとしたら、返済比率は50%ということになります。
その場合は、年間でのて残りは500万円ということになりますので、家賃収入が高くても返済比率が高ければあまり儲かってないということになりますね。
50%ならまだ良いほうで、ほとんどが返済にあてられており、手残りが全然ないという人もいるのです。
返済比率が高い場合は、金利が上昇した時や、空室が多くなった時にローンの返済が滞るリスクが高くなるので、かなりリスクが高いですね。
メガ大家やギガ大家だから儲かっている、というわけでもないということが良くわかります。
作業も多くなる上にあまり利益が出ていないのかも…と思うとメガ大家さんやギガ大家さんも大変です。
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不動産規模をどんどん拡大していたのに消極的になってしまった友人の話
会社員として働きながら不動産投資をしていた友人と先日お食事をしました。
その方はどんどん不動産を購入して行って規模を拡大していらっしゃって、ついに会社員も辞められ、不動産投資だけでやっていかれるのかな？と思っていたのですが…
今は所有している物件をかなり売りに出しているようで、もう少し戸数を減らして、不動産投資は続けつつも、また働こうかな、と思っているというお話をされていました。
なぜそうなったのか、ということをお聞きしたところ、なんと入居者の夜逃げにあってしまったそうなのです。
お部屋は汚部屋になっており、原状回復をするのに160万円もかかるのだとか。
そういったトラブルが続いたことによって、不動産投資をメインでやっていくはもう疲れた…というニュアンスのお話をされていました。
夜逃げのお話は裁判もやられたみたいで、弁護士さんとも馬が合わず…で苦労されたようでした。
お気持ちはすごくよく分かります笑
私もすごく前に夜逃げされたことがありますし、今も入居者の方で家賃滞納をされている方がいて、そろそろ裁判を起こさなきゃいけない頃合いかな、という時期で、気が重いことが多いですね。
メガ大家なんてなったら裁判をいくつも抱えることになるのではないでしょうか…いやはや大変です。
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不動産が好きな人が向いていると思う
メガ大家さん的な規模で不動産投資をするのであれば、何よりも「不動産が好き」という素質が必要だと思います。
あとはコミュニケーション能力が高い人ですね笑
お金持ちになれるから、不労所得が…というようなモチベーションだとなかなか不動産投資は続かないように思います。
新しくあがる物件情報を眺めているのが好き、気になる不動産のある街を歩いていろいろ考えるのが好き…そういう人にはやはり勝てないものです。
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