不動産投資を行うときにある程度手持ちのお金があるのであれば現金で不動産を購入した方がいいのか、と考える人も多いと思います。
不動産投資を行うにしても会社経営をしていくにしても、ローンを組むというのは割と一般的なことなのですが
やはり借金を抱えるという状態を不安に思う人も多いです現金で購入することができるのであれば、一括で不動産を現金購入した方が気持ち的にも楽だと考える人もいるでしょう。
しかし逆に手持ちのお金を使って不動産を購入するリスクというものもあります。
今回は不動産を現金で購入するメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。
融資を受けられない物件を購入できる
不動産の中には融資を受けられない物件というものが存在します。
例えば築年数がかなり経っていて老朽化が進んでおり立替をすることが不可能な物件だったり、資産価値の維持が難しい再建築不可の物件です。
こういった物件は融資そのものを受けることが難しいので現金で購入するしかありません。
ある程度手持ちの現金があるのであれば、融資が下りない物件も購入することができます。
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金利がないので物件価格以上の支払いがない
不動産を現金で一括購入すればローンを返していく必要がないので、当たり前ですが金利を考える必要がなくなります。
そのため不動産の購入価格以上のお金を払う必要がないというのが現金で購入をするメリットでしょう。
ローンを組むよりトータルの支出は少なくなります。
また毎月の返済もなくなるので単純に家賃収入がプラスで入ってくるだけの状態になります。
こういった部分で精神的な安心を感じる人は多いと思います。
毎月絶対に返さなくちゃいけないお金があるというのはそれだけリスクを伴うものでもありますからね。
特に集合住宅の場合は「何部屋以上空室になってしまったらキャッシュフローが赤字になってしまう」というようなことを常に考えなくてはいけない部分があります。
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キャッシュフローの計算はしやすい
金利を考える必要がないのでキャッシュフローの計算もしやすくなりますし、見通しも立てやすくなるでしょう。
ローンで変動金利などを選択した場合は金利が途中で変わるのでそれらも計算しなくてはいけないことを考えると、
金利の計算をしなくてよい現金一括購入は内容が単純かつ明快です。
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投資効率が悪くなる
ローンを使わずに現金で不動産を購入することで投資効率は確実に悪くなります。
レバレッジをかけることができなくなってしまうからです。
例えば利回りが10%の物件で
100万円の物件と1000万円の物件があったとします。
同じ利回りが10%の物件でも前者の場合は年間に10万円しか儲けることができませんが後者の物件の場合は年間に100万円儲けることができます。
つまり規模が大きい物件を購入すれば、手元に入ってくるお金も大きくなるということです。
現金の持ち合わせがあまりなくても融資を受けることができればそれだけ大きい規模の物件を購入することができるので投資効率が上がるんですね。
ローンを組むことによって金利が発生してしまいますが、
その金利分よりも儲けを出すことができたら通常の物件価格よりも金利分を上乗せして購入する形でも確実に黒字になるということです。
だからこそ不動産投資ではローンを組んで物件を購入するのが一般的になっているんです。
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自己資金を使ってしまうリスク
借金をするのが嫌だという気持ちから現金で購入する人もいなくはないですがそれによって手持ちのお金がなくなってしまうリスクもあります。
不動産というのは急に思ってもいなかった出費が出てしまうことがある投資です。
一番多いのは大規模修繕ですね。
中古物件なのであれば特に急な大規模修繕が必要になってくる場合があります。
手持ちの現金で不動産を購入してしまうことによって大規模修繕が必要になった時に物件を修繕することができないという事態に陥ってしまうことがあるんです。
すぐに修繕を行うことができないことによって空室率は上がってしまったりして最終的に物件を売却しなくてはいけなくなっても
修繕が行えなかった物件は価格も下がってしまい、思っていたよりもかなり安い値段で物件を売らなくてはいけなくなってしまうというようなこともあります。
結果大赤字になってしまったり、最悪の場合は自己破産、という事態に陥りかねません。
現金で購入する場合でも必ず手元にはある程度まとまった金額が残るような形で購入をしないと危険です。
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手早く資産を増やすならローン必須
ここまで不動産を現金で購入するメリットとデメリットについて解説してきましたが、で早く資産を増やしたいのであればやはりレバレッジをきかせて投資をしていくのが一番です。
もちろん返済することができないような無理なローンを組んでも仕方がないので、それぞれのケースに合わせて購入方法は選ぶべきだと思いますが、
現金で購入するということにてメリットがあるということもきちんと理解しておいた方が良いでしょう。
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