基本的にローンを組む時に、ローンの審査に落ちても「なにが理由でローンの審査が通らなかったのか」ということは教えてもらえません。
ローンには不動産投資ローンと住宅ローンがありますが、
基本的にはどちらもローンの審査基準、重点的に見られる部分は同じです。
今回は中でも中古物件固有のローン審査基準について解説していきたいと思います。
ローンの審査で主に見られる項目
新築物件か中古物件か、住宅ローンか投資ローンか、ということに関係なく、
まずローンを組む時に見られる大きなポイントをさらっていきましょう。
主にローンの審査で見られるのが以下のポイントです。
- 勤務先、勤続年数
- 年収
- 自己資金
- 信用情報
- 団体信用生命保険加入のための健康状態
基本的に、銀行は「この人にお金を貸したら、ちゃんと返してくれるだろうか？」ということを審査するわけですから、
年収が高ければ良い、というわけでもなく、継続して安定している収入を稼いでいるかどうか、というところが重要なポイントとなります。
年収が高くても勤続年数が短いとあまり信頼してもらえません。
結局職場が変わってしまったらその年収も変わってきてしまいますからね。
さらに個人の信用情報もとても大事なポイントです。
ローンを組む時は保証会社を通すことになると思いますが、その保証会社が過去の信用情報を調べます。
クレジットカードの作成履歴や延滞履歴などを調べて、延滞履歴があったりするとローンが組めないことが多いです。
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仮審査では新築物件か中古物件かはあまり関係ない
ローンの仮審査では上記に説明したような、「借りる人がどれだけ信頼できるか」というところに重きをおいてローン審査を行います。
そのため、主に参考にされるのは書類や住宅ローン申し込み人の自己申告です。
新築物件か中古物件か、ということはこの段階ではあまり関係がないんですね。
ですが、本審査になると物件の現地調査が行われます。
この現地調査によって問題が見つかることが多く、仮審査は通ったのに本審査で落ちてしまってローンが組めなかった、
もしくは本審査にて希望していた額よりも融資額が少なくなってしまった、ということがよくあります。
ローンが組めない、融資額が減る理由
増改築による未登記部分がある
本審査の現地調査にて問題が見つかり、ローンが組めない、もしくは融資額が少なくなる、といったことがあるとお話しましたが、
その問題としてありがちなのが「中古物件に未登記部分がある」というケースです。
中古の場合は増改築を繰り返しているケースがあり、その増改築した部分が登記されていない、ということがあるんですね。
銀行はその土地に建っている建物を担保にして融資を行うわけですが、未登記部分があるとその部分を担保にすることができません。
なので未登記部分がある場合はその部分を登記する必要があります。
増改築の規模によっては建築確認申請が必要なものもあり、
中にはその地域の建蔽率・容積率などに違反している中古物件もあります。
こういった場合は融資対象外となってしまうのでローンが組めないことになります。
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中古マンションの場合、管理体制が悪い
中古マンションの場合は実は管理の部分をしっかり見られます。
- 管理規約がしっかりと定められているか
- 管理組合が結成されているか
- 大規模修繕のための修繕積立金がきちんと積み立てられているか
というようなポイントです。
これは中古マンションを購入する時には必ず見なくてはいけないポイントでもありますが、
銀行にとってもこの部分は担保価値の維持のためにとても重要なポイントとなりますので、しっかり見られる部分なのです。
管理体制がしっかりしていない中古マンションの場合は融資額が希望よりも減ってしまうことが多いです。
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不動産業者がブラックリスト入りしている場合がある
稀な例ではありますが、不動産業者自体が銀行側でブラックリスト入りしている場合もあります。
不動産業者はローンが組めないと物件を購入してもらえないので利益が出ません。
無理やりにでもローンを通そうとする悪質な不動産業者もあるんですね。
「不動産ローンの審査はうちでやれば絶対に通りますよ！」というような謳い方をしている不動産業者には注意が必要です。
実際には不動産業者がどこであれば、「借りる人の信頼がしっかりしている」「担保となる物件がしっかりしている」という2点が揃っていれば、ローンは通るはずなのです。
ローンだけに限らず、不動産業者には詐欺まがいの営業を行っているところもあるので気をつけましょう。
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