地方の築古アパートを中心に不動産投資を行っていますが、
先日都内にも区分マンションを購入しました。
こちらの区分マンションは中古で購入したのですが、メトロ駅徒歩1分、主要駅にも1本で行くことができる、かなり好立地のマンションです。
金額は1,000万円台後半で購入することができましたので、かなり良い買い物でした。
これから不動産投資を始めようとする多くの方が、いくらあれば不動産投資家になれるのか？ということが気になるものだと思います。
都心部の区分マンションの場合は、正直規模が小さくて収益性は低いですが、それでも
- 年金の足しに
- ちょっとしたお小遣いに
程度であれば収益をあげることはできます。
今回は区分マンションの想定で、マンションオーナーになるにはいくら必要なのか、その目安を解説してみたいと思います。
区分マンションの相場
区分マンションというのはマンション1室のみの所有、という意味です。
都心部で購入するか、地方の区分マンションにするかによって相場は異なります。
もし区分マンションのみの投資で、これから投資規模を大きくしていくつもりはない、という投資スタイルなのであれば、
ご自身が住んでいる場所から近いところでマンションを探すのがおすすめです。
というのも、不動産投資は不労所得なんて表現をされることがありますが、
実際にやってみると全く不労所得とは言えないんですよ。
管理会社さんとも密にコミュニケーションができた方がうまくいきますし、お部屋の現状把握もできていないと、なかなか良い運営ができません。
リフォーム作業が終わったらお部屋を見に行ったり、入居がなかなか決まらないのであれば空室対策としてスリッパを置いたりグッズを置いたりといった工夫をしたり…
とにかく、管理会社さんに管理をお願いするにしても、物件は近くにあった方が管理はしやすいです。
地方の区分マンションだと1000万円以下で購入できるものも多いです。
都心部だと中古を含めて1000万円〜3000万円程度が一般的でしょう。
大きめの区分であれば7000万円くらいのものもありますが、基本は投資で購入するならワンルームかと思います。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？
新築か中古か、なら中古の方がおすすめ
新築で購入するか、中古で購入するか、によっても大きな金額の開きが出てきます。
個人的な意見になってしまいますが、区分マンション投資なのであれば新築よりも中古の方が良いと思います。
新築は入居付けがしやすいですし、家賃設定も高くすることができますが、
逆に新築の数年の間は家賃も高くできるし空室の心配はなくとも、5年10年経ってくると家賃を下げないと入居付けができなくなっていきます。
こうなってからが結構大変。
しかも新築時で考えていた家賃下落で止まってくれる保証がありません。
蓋を開けてみたら思ったよりも安く家賃を設定しないと入居が決まらない、ということもあります。
そうすると利回りも大きく変わってきてしまいますよね。
であれば、ある程度家賃が下がって安定してきている中古を安く購入した方が、見通しも立てやすいですし、
中古でも需要があるような立地の区分を選べば空室リスクも抑えることができます。
属性の良いサラリーマンの方には新築区分マンション投資がお勧めされやすいかと思いますが、
私は中古の方が何かとリスクを抑えられるのではないかと思っています。
新築は数年で家賃が下落するだけでなく、資産価値も大きく下がってしまいますからね。
関連記事：限界マンションとは？安く購入できてもリスクだらけ！？
マンション投資を始める際にかかる初期費用
マンションを購入するにあたって必要になってくる初期費用は以下のようなものです。
- ローンの頭金
- 不動産仲介をしてくださる仲介業者さんへの仲介手数料
- マンション購入時にかかる税金
- 保険料
ローンの頭金は物件価格の20%程度が一般的です。
フルローン、というのはなかなか厳しいので、これくらいは用意できないと難しいでしょう。
2000万円の物件なのであれば、400万円程度、ということになります。
また不動産仲介手数料は物件価格の3%です。2000万円の物件であれば60万円ということになります。
購入時にかかる各種税金は7%〜10%ほど。
合計すると物件価格の30%ほど、（2000万円の物件であれば600万円ほど）は資金を貯めておく必要があります。
さらに突発的にかかっくる修繕費などもありますので、600万円貯めたらすぐ投資を始める！というのは少し危険です。
ある程度手元にはキャッシュの余裕を持っておくことが大切。
修繕が急遽必要なのに修繕できないまま放っておいてしまったことで、建物の腐食や劣化が進み、取り返しのつかないことになってしまう、ということもあります。
余剰資金はきちんと考えておきましょう。
関連記事：不動産投資における銀行融資で銀行員が見ているポイント
区分所有は収益性が高いとは言えません。
それでも、ちょっとした副業程度の金額にはなってくると思いますし、毎月家賃が入ってくるというのは楽しいものです。
規模を大きくするつもりはないけど、不動産投資をしてみたい、という方にはぜひ挑戦してみてほしいですね。