不動産投資を始める時は、まず収益物件を探すところから始まると思います。
しかし収益物件には色々な種類がありますよね。
最初はどのような物件から手を出せばいいのかよく分からないという人も多いと思います。
収益物件の種類によって特性があり、メリットデメリットがあるものです。
自分に合っている収益物件はどのような物件なのでしょうか？
収益物件の種類とそれぞれの特性について解説してみたいと思います。
一棟所有か区分所有か
権利関係で分けるなら一棟所有か区分所有かというところでまず分けられると思います。
一棟所有のメリットとして一番に挙げられるのは部屋数が多いことによって収益性が高くなるということです。
区分所有は基本的に一つの部屋を所有することになりますが、入居率が0か100かになってしまうのがリスクだと言えるでしょう。
一棟所有であれば複数のお部屋を同時に所有することができるので、空室率という面でリスク分散になります。
また共用部なども自分の所有物になるので自由に管理することができます。
ただ一つの土地にお部屋が集中することになるので災害や事件、事故などの不測の事態が集中してしまうというリスクがあります。
特に日本の場合は地震や津波などのリスクが高いですよね。
一棟買いをするのであれば、地盤なども調べて災害リスクが低い所を選んだ方が良いと思います。
また一棟買いの場合は区分所有に比べると規模が多いので自己資金が多く必要になります。
ローンが組めるかどうかというところも難しくなってくるでしょう。
区分所有の場合は逆にローンは組みやすいですし、頭金も一棟買いほど必要はありません。
ただし収益性はやはり一棟買いに比べると低いです。
そのためサラリーマン大家の場合は、区分所有でマンションを所有している人が多いです。
区分所有の場合、共用部は自分のものではないので、自由に管理することはできません。
建物の大規模の修繕などが必要になる場合も管理組合の方できちんと管理費用を徴収することができていないと難しいです。
特に最近多くなっているタワーマンションなどでは、大規模修繕などの問題が目立ち始めています。
規模の大きいマンションの区分所有というのは、トラブルが起きがちであるというデメリットがあります。
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新築か中古か
日本は新築信仰が強いので新築であれば入居者が決まりやすいというメリットがあります。
しかしそのぶん新築価格というものが存在し、一般的な資産価値に比べて大きく上乗せされた価格が新築価格になっていることが多いです。
物件購入価格が高くなってしまうと当たり前ですが利回りが低くなります。
収益性を優先させるのであれば中古物件を購入した方が良いでしょう。
ただし中古物件も修繕履歴などをきちんと見て購入しないと、購入したばかりなのに大規模修繕が必要になってしまったというようなケースもあります。
大規模修繕が発生すると大きく想定していた利回りを下回ってしまうでしょう。
現地にしっかり足を運び物件の中もきちんと見た上で購入を決めるようにした方が良いです。
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単身向けかファミリー向けか
単身者向けの物件であれば流動性が高く入居者が決まりやすいです。
しかしこれはメリットもありますがデメリットでもあります。
ファミリー層に比べると単身者の方が平均入居期間が短いのです。
大学の近くなどの単身者向けの収益物件であれば、大学に通っている間四年間契約してもらうことができるかもしれません。
しかし地方の場合は大学そのものがなくなってしまうということもあります。
また地域によって単身者の需要が高いのかファミリーの需要が高いのかという違いもあります。
その地域に合わせて需要のある収益物件を選ぶことが大切です。
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首都圏か地方か
東京や大阪など人口が多い首都圏にある収益物件を購入するか地方の収益物件を購入するかというのも検討しなくてはいけません。
単純に本業があってなかなか地方に足を運ぶことができないのであれば、自分が住んでいる場所から近いエリアの収益物件を購入することをお勧めします。
不動産投資でしっかり収益を出している人は地方の物件を持っていてもかなりの頻度で物件を見に行ったりしています。
そういった投資家たちを見ていると実際に足を運んでみることがいかに大事なのかということがよくわかります。
地方の物件は利回りが高いことが多いです。
しかしそれだけ空室リスクも高いですし、将来的にそのエリアに賃貸需要が発生し続けるのかどうかということも見極める目が必要になってきます。
不動産投資に対してどこまで時間を割くことができるのかということを軸に考えてみると良いと思います。
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