今回は中古のマンションを購入する場合のスケジュール感とその流れについて解説していきたいと思います。
特に初めて不動産を購入するという場合は、先に大まかな流れは知っておいた方が良いでしょう。
購入の大まかな流れ
中古マンション購入までの流れは以下のような流れになります。
- 物件探し
- 購入申し込み
- 売買契約
- ローンの申し込み
- 決済・引き渡し
物件が決まってしまえばそこからの流れは割と早いのですが、物件が決まるまでは気持ちも落ち着かないですし、たくさんの物件を見なくてはいけないので、時間もかかると思います。
売却に出されていた物件が売り出し価格を変更して、価格を安くすることもありますので、
普段からこまめにポータルサイトをチェックしている不動産投資家が多いです。
価格が下がった途端に購入申込が殺到する、ということも珍しくありません。
相場感覚を身につけるためにも毎日こまめにポータルサイトをチェックする癖をつけると良いと思います。
関連記事：不動産を購入する時の手付金とは？相場はどれくらい？
物件探し
エリアの選び方
一番最初のステップですが、一番時間がかかる部分が物件探しです。
まずはどのエリアに物件を購入するのかということを決めていきましょう。
不動産投資初心者の場合は、なるべく自分の馴染みがあるエリアで物件を購入することをお勧めします。
自分が住んだことがある街や通ったことがある街、今住んでいるところから近い場所がおすすめです。
というのもやはり自分が馴染みがあるエリアの方が、地形なども分かるでしょうし、どこらへんが便利でどこらへんが不便なのかというのも分かっているものだと思うんですね。
そういうことが分かっていると入居者の目線で不動産を見ることができると思います。
また不動産は持つだけではなくきちんとメンテナンスもしなくてはいけませんし、管理会社に管理をお願いするとしても業者とはなるべく密にコミュニケーションを取った方が良いです。
毎年繁忙期前に不動産業者のところを訪れている不動産投資家も少なくありません。
自分が無理なく通うことができる場所でまずは物件探してみるといいと思います。
物件の選び方
ポータルサイトを見ていて「いいな」と思った物件全てを内見していると不動産業者にも気を使ってしまうと思いますので、とりあえず内見はできなくても現地視察に行ってみるのがおすすめです。
実際に不動産がある街を訪れてみると思っているのと違ったということもよくあります。
街の雰囲気が思ったよりも良くなかったり、ポータルサイトを見るだけではわからなかった嫌悪施設の存在などに気づく場合もあります。
内見までしなくても外から物件を見るだけで、外壁の様子や管理がきちんと行き届いているかということは把握することができますので、まずは自分で実地調査をしてみましょう。
その後内見もしたいと思える物件を見つけたらいくつかの物件の内見を申し込んでみると良いと思います。
実際に物件の中を見ることでまたさらに選択肢が絞られるでしょう。
関連記事：中古マンションへの投資で物件選びをする際に見ているポイント
購入申し込み
内見をした上で購入をしたいと思った物件があったら購入申し込みをします。
売りに出されている物件には売り出し価格が設定されていますが、必ずしもこの価格で購入する必要はなく、申し込みの段階で指値交渉をすることができます。
利回りやキャッシュフローのことをしっかり考えて指値交渉をしましょう。
仲介してくれる仲介業者の担当者と相談して、どれぐらいの指値で行けそうかということを話してみると良いと思います。
色々な物件を見ていて、今後も不動産投資のために物件を購入する意思があるということが伝わると、より仲介業者の方も力を入れて交渉に励んでくれると思います。
仲介は一度きりで終わってしまうものですから、今後も物件を購入する意思があることが伝わると良いというわけです。
ローンを組んで不動産を購入する場合はこの購入申込の前後でローンの事前審査を行います。
事前審査は自己申告の内容と個人信用情報機関で会員審査が行われて3〜7営業日で結果が出るのが一般的です。
関連記事：不動産投資における買付の意味とは？実際に購入する時の手順
売買契約
価格交渉が成立したら売買契約に進んでいきます。
売買契約当日行うのは以下の三つのことです。
- 物件の重要事項説明
- 売買契約の締結
- 手付金の支払い
用意するものとしては以下のようなものはあげられます。
- 印鑑
- 本人確認書類
- 手付金
- 印紙代
- 不動産業者によっては仲介手数料の半額
契約の手続きは不動産業者のオフィスで行うことが多く、2時間から3時間ほど見ておくと良いと思います。
また重要事項説明では物件の状態やマンションの規約などが説明され、改めて売買価格や契約内容の確認も行います。
重要事項説明書と契約書は契約当日より前に行うことができるはずなので、きちんと確認しておきましょう。
ローンを組む場合はローン特約が付いているかということもきちんと確認しておきます。
ローン特約とはもしローンがおりなかった時に違約金なしで契約白紙に戻すことができるという内容のものです。
関連記事：不動産売買契約での融資利用の特約による解除について解説！
ローンの申し込み
売買契約を締結したらローンの申し込み手続きを行います。
この時点で事前審査を行っているとは思いますがさらに本審査を受ける必要があります。
この結果がわかるまで早くても1〜2週間、長い場合だと1ヶ月くらいかかることがあります。
決済・引き渡し
ローンの審査が通ったら決済・引渡しを行います。
決済当日に行う手続きは以下の通りです。
- 登記手続きの委任
- 融資の実行
- 売買代金の支払い
- 諸費用の支払い
- 固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
- 管理規約など、関係書類の受け取り
- 鍵の受け取り
こちらの手続きは不動産会社のオフィスもしくはローンを組んだ金融機関の一室で行われることが多く時間としては1時間から2時間ほどになります。
購入したいと思える物件が決まってしまえば、実際に決済引渡しを行うまでは1ヶ月から1ヶ月半ほどで行うことができる場合もあります。
しかし交渉などもありますし目星をつけた物件を必ず購入することができるとは限らないので、物件を購入したいと思ってから実際に不動産を取得することができるまで2ヶ月から6ヶ月程度はかかると思っておいた方が良いでしょう。