不動産投資をするにあたって最初に行うのは物件探しだと思います。
購入したいと思う物件が見つかったら買付証明書というものを売主に提出します。
今回は不動産投資における買付について、その意味や内容について解説していきたいと思います。
買付とは
買付とは購入申込のことです。
売主に対して物件を購入したいという意思を表明するために提出します。
販売価格よりも低い価格を提示して値引き交渉を行うこともできますし、客に販売価格よりも高い価格を提示して他の購入希望者と競ったりすることもできます。
低い価格を提示することを指値（さしね）、高い価格を提示することを買い上がりと言います。
書式に決まりがあるわけではなく、自分自身で買付申込書を作成する人もいますが、一般的には仲介に入ってくれる不動産会社のフォーマットを使って買付申込書を作成するのが一般的です。
物件が売りに出されてからなるべく早く買付申込書を売主に提出することが大切なので、郵送ではなくFAXでやりとりをします。
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買付をしても購入できるかはわからない
買付証明書を提出しても必ず物件を購入することができるというわけではありません。
良い物件であれば複数人から買付が入るからです。
つまり売主は複数人の中から一人を選んで物件を売却するような形になります。
やはり購入希望金額が高い人に売却を考えるのが一般的ですが、
それ以外にも買付の順番が早い人だったり、融資よりも確実である現金で購入を希望している人を優先して売却するという人もいます。
こればかりはご縁もあると思って、買付をしてみたものの買えなかったということがあれば致し方ないと考えるしかないでしょう。
ただし欲しい物件なのであれば、条件などは考えて買付証明書をなるべく早めに送るという努力をした方が良いです。
買付証明書を提出したら売主がそれに対する回答を仲介不動産会社に伝えることになります。
仲介してくれる不動産会社を介して価格交渉をしていき、売買価格が決まった段階で銀行融資の申し込みをします。
ただしこれには多少時間がかかってしまいますので、買付を入れる前から予定をしている金融機関に融資の打診をしておくとスムーズに進むでしょう。
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買付証明書に記載しなくてはいけないこと
買付証明書に書式はないという風に先ほどお話ししましたが、必ず書かなくてはいけない必要な項目があります。
- 購入希望価格
- 手付金の金額
- ローンの額
- 契約希望日
- 引き渡し希望日
- 有効期限
- 融資特約
などです。
これらは物件を売却する売主の判断材料になりますので記載しておかなくてはいけない項目になります。
融資特約については「融資がおりなかったら売買契約を白紙に戻す」という条項になりますので、こちらは必ず記載しておきましょう。
ちなみに買付証明書はあくまで買付けの意思表示を売主に伝えるためのものなので、買付証明書を提出したからといって必ずその物件を購入しなくてはいけないというような法的効力はありません。
買付証明書を提出したものの、よくよく考えた上でやはり購入するのもやめておこうということになっても違約金などは発生しません。
とはいえそういったことが何度もあると仲介業者が売主にも迷惑がかかります。
不動産業界は狭い業界でもありますので、そういった迷惑行為を繰り返していると物件を紹介してもらえなくなってしまったり、不動産業者との良好な関係を続けていくのが難しくなります。
きちんと考えて買付証明書を提出するようにしましょう。
また買付証明書の有効期限は1〜2週間程度くらいです。
これは不動産会社によって期限が決められていることが多いです。
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好まれる買付証明書とは
では売主から見てどのような買付証明書が印象が良いのでしょうか。
印象が良い買付証明書は
- 物件情報が出てから買付を入れるのが早い
- 決済希望日が早い
- 購入希望金額が高い
- 現金で支払う旨が記載されている
というような買付証明書です。
逆に
- 購入希望意思だけ伝えてきたのに買付を入れるのが遅い
- 売り出し価格に対して大幅な値引きを伝えてきた
- 支払い方法が定まっていない
というような買付証明書は印象が悪くなります。
ただし売り出し価格に対して大幅な値引きをする、というのはかなり感覚的なところが大きいと思います。
不動産仲介業者に相談できるのであれば指値の価格も相談してみると良いでしょう。
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買付証明書と売買契約書は違う
買付証明書が売買契約書とは違うので買付証明書を出したからといって必ず購入しなくてはいけないというわけではないとお話ししましたが
これは逆にも言えることで売主側も買付証明書を提出してきた人に必ず物件を売らなくてはいけないということではありません。
あくまで法的効力が発生してくるのは売買契約からになります。
売買契約の場合は売主側からも買主側からも一方的に契約を破棄することはできませんし、契約を破棄する場合は双方の条件を調整して合意の上で解約に至ります。
合意できない条件の場合は損害賠償請求や訴訟などに発展することもあるのが売買契約です。
この点において買付証明書と売買契約書は大きく異なりますので理解しておきましょう。
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