不動産の取引をするようになるとエンジニアリングレポート（ER）という言葉を聞く機会が出てくるかと思います。
「ER」という人も多いので、最初は何のことかわからないですよね。
今回はこのエンジニアリングレポートがどのようなものなのか、どういった場面で必要になるのか、どのように読み解けばよいのかということを解説していきたいと思います。
エンジニアリングレポート（ER）とは
エンジニアリングレポートとは、不動産取引においてその不動産を適正に評価するための手続きであるデューデリジェンスの中の物理的な現場の調査結果をまとめた報告書のことです。
このERを取ることによって、キャッシュフローに大きな影響を与えるリスクを把握することができます。
デューデリジェンスというのは「due（適正な）」「diligence（努力）」という意味で、特定のものを適正に評価するための調査のことを言います。
デューデリジェンスでは
- 法的観点
- 収益的観点
- 物理的観点
の三つの観点から不動産が評価されますが、この内エンジニアリングレポートは物理的観点から評価を行い作成される資料です。
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エンジニアリングレポートの内容
エンジニアリングレポートに記載される内容に関しては大まかに3つの側面に分類することができます。
不動産の状況
取引の対象となる不動産の状況について調査した内容です。
建物の構造などの基本的な部分だけでなく、
- 建築時と比べて建物がどのくらい劣化しているか
- 建築基準法をはじめとした法令に適合しているか
- 修繕コストはどのくらいか
といった部分も調査されます。
ちなみに不動産が保有している設備なども調査の対象となっています。
目視の調査だけでなく設備などはきちんと稼動するかどうかということも確認されます。
不動産をとりまく環境
不動産の環境について調査した内容も記載されます。
- 建物が建っている土地に土壌汚染の可能性はないか
- アスベストををはじめとする有害物質が建物に使われていないか
といったようなことが調査されます。
こういった内容は建物を購入する前に知ることができると良いですよね。
購入した後に隠れた瑕疵として出てきてしまうケースもあるからです。
災害リスク
不動産が持っている災害リスクについても調査されます。
今後発生するかもしれない大地震が起きた場合、建物の倒壊の可能性はないか、それに伴う経済的な損失はどれくらいか。
収支計画に必要になってくる調査結果が出てきます。
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どんな調査をするのか
では上記のような調査結果を出すために実際にはどのような調査を行うのかということを紹介していきたいと思います。
エンジニアリングレポートを作成する会社によって調査内容は変わりますのであくまで一例としてご覧ください。
物的調査
- 竣工図書調査、現地調査を行い、建物や設備の劣化不具合の調査
- 緊急及び短期修繕費用と長期修繕費用の算出
- 耐震性とPML値算出などから地震リスク調査
- 地震発生時の事業中断期間による損失額の算出
- 法令との適合状況などを調査するために、確認申請書・検査済書、確認申請添付図及び竣工図などの確認、法定点検実施の有無の確認
- 再調達価格算出
環境調査
- アスベストやPCB、フロンなどの有害物質の調査
- 土壌地下汚染などの調査（重金属や有機塩素化合物による汚染調査、地歴調査、サンプリング調査、ボーリング調査など）
どれくらいの深度で調査をするのかというのは建物の規模によって変わってくるかと思います。
まずは依頼主側で調査資料を準備し提出します。
専門機関が書類を受領してから一週間から2週間程度書類調査が入り、その後現地調査となります。
現地調査後から約2週間後に報告書の仮のものが提出されます。
その内容を確認した後に必要に応じて記載の内容を修正したりしていきます。
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鑑定評価書との違いは？
エンジニアリングレポートと鑑定評価書はどのように違うかというと、鑑定評価書の場合は不動産鑑定士がいる免許許可思った鑑定事務所が作成を行っています。
エンジニアリングレポートは民間（基本的には建築士が調査しますが法的義務はありません）の建築物調査会社が調査書類を作成します。
エンジニアリングレポートは建物についての細かい調査を行っており修繕をするのにいくらかかるか、建物を新築するとしたらいくらかかるか、というように不動産投資家が必要とする情報がまとまっているものです。
それに対して不動産の鑑定評価書というのはこれらのエンジニアリングレポートの結果も踏まえたうえで、不動産の価値を評価するものになります。対象不動産の合理的な市場価格を算出するのが鑑定評価書ですので、使う目的が少し違うとも言えるでしょう。
銀行で融資をお願いする場合銀行が指定した専門機関でエンジニアリングレポートを作成し、提出することが求められる場合があります。
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