これから不動産投資を始めようと思っている方は、「元手はどれくらい用意したらいいのか」というところが気になるでしょう。
「いくらくらいまで貯まったら不動産を買おう」というような目標を立てる人も多いと思います。
今回は不動産投資を始める時にどれくらい元手があれば安心なのか、ということについて解説してみたいと思います。
不動産投資には色々なやり方がある、まず自分の状況を整理しよう
少しでも不動産投資のことを勉強したことがある方であればお分かりだと思いますが、
不動産投資と一口に言っても色々なやり方があります。
例えば、親の財産を相続して土地だけ持っている、という方がそこに新築アパートを建てて不動産投資をするのと、
都内に住んでいて、ちょっとした老後の年金の足しに…くらいの気持ちで区分所有マンションを購入し投資する…というのでは全く規模感が異なります。
まずはどんな投資方法があって、
- 自分がどれくらい労力と時間を割けるのか
- どれくらいの収益を得たいのか
ということを整理していきましょう。
最初は書籍をいくつか購入して不動産投資を学ぶのがおすすめです。
私が実際に読んだ書籍でおすすめできるものをご紹介しておりますので、そちらもぜひ読んでみてください。
不動産投資の主な投資方法と、それぞれの収益性、労力について
では不動産投資方法にはどのようなものがあるのでしょうか。
私の経験も踏まえてお話ししていきます。
ここからは「どれが自分に向いていそうか？」ということを考えつつ読んで頂ければと思います。
元手がほとんど要らない、築古戸建てを買うところから始めてみた
実は私が最初に買った物件は地方の築古戸建てでした。
数十万円程度で購入したと思いますが、これはもう完全に現金で購入したものです。
実は地方の築古戸建てならそれくらいの金額で一括で買えてしまうものも多く、
私の場合はすでに入居者がいて、オーナーチェンジという形だったので、購入してから大規模な修繕が必要、みたいなことはなかったんですよね。
しかも利回りもとても高かったです。
一戸ですから、トラブルが頻発、みたいなこともなく、手間もあまりかかりませんでした。
最初はとにかくリスクを抑えて、不動産投資がどんなものか勉強したい、と思っている方にとってはとても手が出しやすい投資方法なのではないかなと思います。
もちろん規模は最小、家賃設定も最低レベルですので、収益性はかなり低いですが、不動産投資を初めてやるという方には勉強になると思います。
関連記事：リフォーム代をかけないボロ戸建て投資！リスクを最小限に
手間があまりかからず、元手も少なくて良い区分マンション
マンションの一室を所有して賃貸として貸し出すのが区分投資ですが、
都内の中古区分なら2000万円程度から購入することができるものがあります。
私も少し前に1000万円台後半で都内に区分マンションを購入しました。
元手としては、物件価格の2割〜3割程度で考えておくと良いと思います。
2000万円の物件であれば400万円〜600万円程度ですね。
特に区分マンションに関しては何よりも立地が大切だと思います。
立地さえしっかりしていれば、築年数が古くなってもある程度入居が見込めることが多いです。
こちらも一戸なので、手間としてはあまりかからないですが、収益性も高くはありません。
大規模修繕に関しては、管理組合がしっかり機能していればそちらでまかなうことができるはずです。
購入する時は修繕履歴や管理組合のこれまでの履歴をしっかりと見るようにしましょう。
たまに新築区分でフルローン！みたいな話がありますが、フルローンというのはかなり危険です。
融資の条件を良くするためにも、2割〜3割はきちんと元手があった方が良いと思います。
アパートやマンションを一棟買い
本腰を入れて不動産投資を行う覚悟があるのであれば、アパートやマンションを一棟買いする、という方法もあります。
こちらも自己資金の目安はやはり物件価格の2割〜3割程度となります。
ただ、この自己資金というのはあくまで銀行融資を受ける際に入れる自己資金という意味で、
実際にはもう少し手元に現金があった方が良いでしょう。
というのも、アパートやマンションを一棟買いする時に一番大変なのは、外壁や屋根といった大規模修繕です。
足場を組まないと修繕を行うことができないことが多く、一度の修繕で200万円〜300万円くらいの金額がドーンとかかってきます。
これを用意できないと、「修繕しなくてはいけないところの修繕ができないまま」という状態になってしまうので、経年劣化が早まります。
物件価格の2〜3割にプラスして、大規模修繕が行えるくらいの余裕は持っておきたいですね。
また、私自身も地方にいくつかアパートを持って投資を行っていますが、手間はなかなかかかります。
1年に1度は現地に行くようにしていますし、戸数が多ければ修繕やトラブルも多くなります。
サラリーマンをやりながら、一棟投資というのはかなりハードだと思います。
関連記事：サラリーマンがアパート経営を始める準備と失敗しないための注意点
自分のスタイルにあった投資方法を見つけよう
数千万円の元手がないと不動産投資はできない、というわけではありません。
融資がありますから、むしろ少ない貯金でも始めることができますし、大きな金額でレバレッジをきかせられるのが不動産投資のメリットでもあります。
ですが、自分がどれくらい時間や労力をかけられるのか、ということはまず明確にしなくてはいけないところです。
自分の手に負えないほどの規模の物件を買ってしまうと、リスクも大きいですし、マネジメントがうまくできず、結局大損…なんてことになりかねません。
どんな不動産投資方法があるのか、ということをまずは学ぶところから始めてみてください。