不動産投資をフルローンで行うにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
フルローンで行うことができれば自己資金を使う必要がないので、「今ならフルローン組めます！」みたいな広告文句も多いものです。
しかし不動産投資に不慣れな初心者がフルローンでいきなり不動産投資をしてしまうと失敗してしまう例が多くあります。
フルローンというものがどういうものなのかということをしっかりと理解してから不動産投資を始めましょう。
フルローンとは
そもそもフルーロンとはどういうものなのかと言うと、フルローンとは頭金ゼロでの借り入れのことを指します。
通常ローンを組んで物件を購入する時は頭金を入れて残額分をローンで借りれるという方法になるのですが、頭金を入れずに全ての金額をローンで賄うというやり方ですね。
頭金を用意せずに物件を購入することができますので「自己資金ゼロで始められます」というような謳い文句が流布しています。
ちなみにフルローンと間違えやすい別のローンとしてオーバーローンというものもあります。
オーバーローンは物件取得時に発生する諸経費も合わせて借りるローンで、フルローンよりも多く借入を行います。
物件取得時に発生する諸経費というのは
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 火災保険や地震保険などの保険料
- 不動産登記費用
- 収入印紙代
- 融資手数料や保証料
などのことを指します。
これらもすべて融資金額で賄うのがオーバーローンですね。
物件が大きい物件になってくるとこういった諸経費も高くつくので、なかなかの金額になってきます。
フルローンのメリット
ではフルローンで不動産投資を始めるメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
自己資金を手元に残しておける
まず頭金を入れる必要がないので手元に自己資金を残しておくことができるというメリットがあります。
不動産投資を行う場合は大規模修繕などで急にまとまったお金が必要になることがあります。
自己資金を入れてしまうことで手元にあまりお金が残らない不動産投資のやり方だと、いざという時に物件を修繕することができず、それがネックになってしまって空室率も上がってしまうという悪循環が生まれることがあります。
ある程度手元に自己資金がある状態でないと不動産投資をするのは危険です。
そういった意味で自己資金を手元に残しておけるのはメリットだと言えるでしょう。
レバレッジ効果が高い
フルローンを組むことによって小さな資金で大きな示唆を得ることができます。
融資で多くのお金を借りることができればそれだけレバレッジを効かせることができるということですね。
つまりこれによって収益性が良くなります。
投資においてはこの考え方は基本的な考え方になります。
例えば年間利回りが10%でも、100万円しかお金がなければ年間に10万円しか増えないですが、1000万円お金があれば年間に100万円お金が増えるということです。
投資に最初につぎ込むことができるお金が大きければ大きいほど収益性が高くなります。
つまり借りる金額が大きくなるほど収益性が高くなるということです。
団体信用保険を活用できる
フルローンを組んで物件を購入すると団体信用保険の保険効果を活用することができます。
団体信用保険とは借入する人が亡くなったり高度障害になった時に残債が補填される保険です。
亡くなってしまったり、高度障害を患った時に家族には残債ゼロの物件が残ります。
フルローンの場合は保険額が大きくなるので注意が必要ですが、借入金が大きければ補填される金額も大きくなりますので保険効果が高くなると言えるでしょう。
もちろんフルローンでなくても団体信用保険には入ることができます。
関連記事：不動産投資において団信に入る意味とは？生命保険代わりになる？
フルローンのデメリット
ではここからはフルローンのデメリットについて考えていきたいと思います。
返済額が多くなる
フルローンの最大のデメリットは月々の返済金額が増えることによってキャッシュフローが悪化しやすいという点です。
毎月の返済額が多くなればなるほど、もそのぶん毎月あげなくてはいけない収益の目標が高くなりますよね。
しかし一気に空室が出てしまったり、修繕が必要になってしまったり、と予測することができない事態が起きるのが不動産投資です。
そういった事態が起きたときに慌てないためにもキャッシュフローの計算はとても重要です。
審査が厳しくなる
フルローンを組む場合は当たり前ですが融資審査が厳しくなります。
フルローンは物件価格の100%を融資で行うため、金融機関側も慎重になるのです。
融資審査が厳しくなることによって融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。
売却しにくくなる
金融機関は融資の返済が滞ることによって回収不能になるリスクを抑えるために、不動産を担保に入れます。
つまり不動産に対して抵当権が設定されるということです。
万が一返済が滞ってしまったら金融機関が自由に不動産を売却して融資を回収することができます。
フルローンで不動産投資を始めたけれど、結局キャッシュフローが悪かったり、お金が必要になったりして物件を売却しなければいけなくなった時、
抵当権がついている物件だと売却しにくくなってしまいます。
融資を一括で返済して物件を売却することができるのであれば良いのですが、それが出来ず抵当権付きの物件として売却する場合は買い手がなかなかつきません。
これもフルローンで不動産投資をするデメリットと言えます。
今回は不動産投資をフルローンで行うメリットとデメリットについて解説してみました。
不動産投資に慣れている投資家でも3:7くらいの目安で自己資金を投入しています。
フルローンで不動産投資を行うのはいろいろなリスクが伴うので、あまりお勧めはできません。
しっかりと自己資金が手元にあって、キャッシュフローに自信があるという場合のみ視野に入れるようにしましょう。