不動産投資をする時は融資を組んで購入することが多いと思いますが、
今回はその融資期間について、木造アパートの場合の解説をしてみたいと思います。
融資期間は法定耐用年数に比例する
基本的に不動産の融資期間というのは法定耐用年数によって決まります。
法定耐用年数というのは法律によって決められた、その物件の価値がゼロになるまでの期間ですね。
建物は経年劣化によって価値が下がっていきますが、その期間を法律的に決めているものになります。
もちろん法定耐用年数がすぎて建物の規模がゼロになったからといって突然建物が崩れるわけではありませんし、住むことに何も問題ありません。
税制度上の都合で決まっていることです。
世の中には法定耐用年数を超えた建物はたくさんありますからね。
この法定耐用年数は建物の構造によってそれぞれ決められており、以下のようになっています。
- 木造…22年
- 軽量鉄骨…27年
- 重量鉄骨…34年
- 鉄筋コンクリート…47年
融資期間もこれに基づく形で決められているのですが、法定耐用年数と融資期間がイコールになるわけではありません。
基本的には法定耐用年数よりも融資期間は短くなります。
物件構造的に木造は一番耐用年数が短いので、必然的に融資期間も短くなってしまいがちです。
融資自体がおりないことも多いので、実は木造物件は投資初心者には難しい物件でもあります。利回りは高いんですけどね。
中古物件の場合
中古の木造アパートの場合はさらに物件の評価が低くなるので融資期間が短くなります。
法定耐用年数の残りがあと数年しかないからといって、融資期間もその残りの期間と等しくなる、というわけではないのですが、
築20年代の築古木造アパートだと、最大でも融資期間は10年だと思った方が良いでしょう。
融資期間は残存耐用年数を参考に決められるのですが、中古物件の残存耐用年数は以下のようにして計算します。
- 法定耐用年数を完全に経過した物件の場合…法定耐用年数×20％＝残存耐用年数
- 法定耐用年数の一部を経過した物件の場合…（法定耐用年数?経過年数）＋（経過年数×20％）＝残存耐用年数
残存耐用年数はあくまで参考になる年数なので、融資期間はこれよりも短くなると考えてください。
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融資期間は長い方が良い？
不動産投資において、融資期間は長い方がお得です。
というのも、それだけキャッシュフローに余裕を持つことができるからです。
5000万円の融資で考えた時、融資期間が20年であれば、年間に250万円返済でいいですが
融資期間が10年であれば、年間に500万円返済ということになります。
（金利など細かい計算は考えなかった場合）
年間で返さなきゃいけないお金が多くなればなるほど、キャッシュフローは悪くなりますから、それだけ大規模修繕などで急に大きな出費があった時に手元に現金がないと危険なのです。
どのような構造の物件であっても、なるべく融資期間は長い方が良いというのはこれが理由です。
劣化対策等級によって融資期間が伸びる？
木造物件は物件価格が安いので利回りが高くなります。
やはり不動産投資をするのであれば、安く手に入れて運用していきたいところですよね。
そこで、木造物件の融資期間を伸ばす方法があります。
それが「劣化対策等級」という住宅性能評価の取得をするという方法です。
この方法を利用すると新築の木造物件で30年〜35年に融資期間を伸ばしてくれる金融機関があります。
木造物件の法定耐用年数は新築で22年ですから、この方法はかなり良いですよね。
この劣化対策等級というのは「建物が劣化するのに対してどれくらい対策が取られているのか」ということを示すものです。
この等級にはレベルがあって、以下のような内容になっています。
等級3…通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（おおむね75～90年）まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている
等級2…通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で2世代（おおむね50～60年）まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている
等級1…建築基準法に定める対策が講じられている
内容としては具体的に言うとシロアリ被害を防ぐための防蟻処理だったり、結露や浸水による木部の腐食を防ぐための通気や換気機能を備えることになります。
特に中古の木造物件の場合は、こういった裏技を使って融資期間を伸ばすことができないか？ということも考えてみても良いかもしれません。
木造物件の一番のネックとなる「融資が引きづらい、融資期間が短い」というところをクリアすることができれば、木造物件への投資は良い投資ですよね。
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