地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
つい先日、所有しているアパートの一室でロータンクからの水漏れがあり、こちらの修繕を行いました。
修繕内容について、写真付きでご報告をいただきました。
ほとんどの対応を管理会社さんがしてくださる
地方のアパートも複数所有しているので、当然ながら自分一人では管理をすることができません。
そのため、私は全ての物件を管理会社さんに管理委託しています。
こういった水漏れ系のトラブルに関しては、24時間いつでも起こる可能性があり、
しかも迅速に対応しないと被害がどんどん酷くなることが多いです。
自主管理の場合はいつ入居者さんから電話がかかってきてもおかしくありません。これは怖いでしょうね…なかなか大変なことだと思います。
いつも対応してくださる管理会社さんには感謝です。
ちなみに、管理の方も「いつ電話がかかってくるか…」と戦々恐々なのは同じで、
24時間体制で管理してくださっている管理会社さんも未だにあるみたいです。
この前管理会社の社長さまとお話しした時に、
社長さま
それだとどうしても管理担当の者も精神的にキツい部分があり、今は24時間対応のコールセンターをつける（外部発注）というやり方に切り替えました。
これでだいぶ管理の担当者たちの心理的負担が軽くなったように思います。
とおっしゃっていましたね。
確かに最近はそういった生活レスキューのようなコールセンターサービスが増えた気がします。
いずれにせよ、オーナーとしては安心して管理をお任せすることができ、他のことに集中することができますので、有難い限りです。
今回も水漏れがあったことと、修繕をすること、をご報告いただき、お見積もりをいただいてGOとお願いしただけでした。
修繕にかかった金額は38,500円です。
正直このご報告だけですので、どのような水漏れだったのか、どういう状況だったのか、ということも私には分かりません。
修繕の中でもとても些細なものに分類され、戸数もそれなりに所有していると、こんなトラブルはしょっちゅう起こる、という感じです。
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ロータンクの水漏れ、原因は？
ということで、私の方では今回の水漏れの修繕がどのようなものだったのか、ということは全く把握していないのですが笑
せっかく資料もいただきましたので、少し分析してみたいと思います。
1と4の写真を見比べて見ると、白い球のようなものが別のものに取り替えられていることが分かるかと思います。
これは浮き球と呼ばれるものですね。
この浮き球はボールタップというものに繋がっており、その根本はタンク街の給水管につながっています。
ロータンク内の推移が下がると浮き球も下がって、ボールタップの給水弁が開いて水がロータンク内に入っていきます。
そして水が上がって一緒に浮き球も上がると、ボールタップの給水弁が閉じて水が止まるわけです。
今回はこの浮き球が交換されているようですので、浮き球が故障してしまって、水が止まらなくなるという漏水トラブルが発生したのかな？と思われます。
3番の写真にはボールタップとも書かれていますので、ボールタップと浮き球を一緒に交換した形でしょうか。
さらに、3番の写真を見ると、黒いウサギの顔のような部品も2つ見えるかと思います。
これはフロートバルブ（ゴムフロート）と呼ばれるもので、こちらもトイレのタンクの中にある部品の1つです。
レバーの先に鎖で繋がれたゴムがあるのですが、これがフロートバルブですね。
トイレのレバーを回すと、フロートバルブのゴム玉が排水溝を開けたり塞いだりすることによって、水を流したり止めたり調整を行います。
このフロートバルブが劣化したり、位置がズレていたりすると、ロータンクないから便器内に水が漏れるようになります。
ちなみにこのフロートバルブには鎖（チェーン）が取り付けられているのですが、この鎖がちぎれたり、絡まったりすると、フロートバルブがうまく作動しなくなる、ということもあります。
チェーンとフロートバルブは一体になっているものが多いので、チェーンが千切れた場合も丸々交換ですね。
写真にはフロートバルブが2つ映っているので、おそらくこのフロートバルブも交換したのではないかと思います。
経年劣化によって浮き球とフロートバルブの両方が使えなくなってしまっていたのかもしれません。
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修繕費の一般的な金額
- 簡単な部品交換程度なら1万円前後＋材料費
- タンク脱着なしで、トイレのタンク内部の部品交換1万円前後＋材料費
- タンク脱着ありで、トイレのタンク内部の部品交換3万円前後＋材料費
これにプラスして、夜間や早朝だと時間外料金がかかる、というイメージです。
今回はトイレのタンク自体は脱着していないように見えますので、部品交換のみでしょう。
ただボールタップと浮き球のセットは6,000円〜8,000円ほどかかるものです。
そしてフロートバルブが1,000円程度。
そこに施工費用がかかった金額、という感じでしょうか。
こういったトラブルも管理会社さんの方で対応していただけるのは本当にありがたいですね。
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