不動産投資をするにあたってやはりリスクとなってくるのが入居者とのトラブルです。
ネットで買ってネットで得ることができる株式投資などとは違って、不動産投資の場合は不動産業者や入居者など関わる人が多くなってきます。
そのぶん避けられないトラブルもあるもので、不動産業者はオーナーにとっては味方と言える存在ですからよっぽど変な不動産業者を選ばない限りは協力して不動産投資を行っていくことができても
入居者とのトラブルというのはつきもので、どんなにうまく不動産投資をやっていてもトラブルがゼロということはありえません。
入居募集して入居希望者が現れた場合は入居審査をすることになりますが、どういう入居者がトラブルを起こしやすいのでしょうか？
高齢の単身者
最近どんどん増えてきている高齢の単身者はどうしても身寄りがなかったりして孤独死してしまうケースが多く、
入居者が死亡した場合は事件性がなかったとしても発見が遅れると事故物件扱いになってしまいます。
新しく入居する人にとって心理的瑕疵となるべき事があった場合は告知義務が発生するのですが、発見の遅れた孤独死の場合は、お部屋に臭いが染み付いてしまっていたり、畳や床などにも体液が染み込んでしまうので大がかりなリフォームが必要だったりして、それが心理的瑕疵になるので事故物件扱いとなります。
人口分布で考えた時に恒例の単身者はこれからさらに増えていく層ですが、お部屋がもし事故物件になってしまった損害はとても大きいものになります。
これの単身者を受け入れる場合は、きちんと身元を確認し身寄りがあるかどうか、連帯保証人がしっかり連絡の取れる若い人かどうか、ご確認し、家賃保証会社などの確保もしっかりするようにしましょう。
他にも管理会社などによる定期的な確認を行ってもらえるか、それが出来ないのであれば安否確認システムサービスなどの活用などをするのも効果的だと思います。
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年末年始の急ぎの入居者
不動産投資を行っていると年末年始というのはなかなか人が動かない時期だということがよく分かると思います。
そもそも私生活が慌ただしくなるのでわざわざ年末年始に引っ越しをしようという人はなかなかいないのです。
そんな年末年始に急ぎで入居をしてこようとする人は、前のお部屋を家賃の滞納やトラブルで追い出されたなどの訳ありである入居者が多いです。
年末年始は不動産管理会社もバタバタしていたり、連絡がつきにくくなります。
なかには年末の慌ただしい中で急に入居希望が入ったためオーナーに連絡をせずに入居させてしまったというような不動産業者もありました。
そういった入居者はトラブルになりやすいことが多いので注意が必要です。
閑散期に入居希望者が出ると、嬉しくて飛びついてしまいがちですが、
どんな時でもどういった背景で入居を希望しているのかということは考えた方が良いですね。
生活保護受給者
高齢者が増えるにつれて生活保護受給者も数は増えていくことが予想されます。
生活保護受給者の場合は、初期費用の支払いが行われるまでに生活保護受給者がケースワーカーと複数回連絡を取り合い、見積もりをして費用を確認した上で支給といった作業を行うので、契約自体を完了させるのに一か月ほど時間がかかります。
つまり生活保護受給者を受け入れるというだけでそれなりに時間を要してしまうんですね。
そして生活保護受給者の場合はやはり家賃滞納リスクが高くなります。
生活保護受給者は自治体から住宅扶助を受けているのですが、生活保護費というのは暮らしていくのに必要最低限の金額であるため少しでも無駄遣いをしようものならすぐに赤字になってしまうのです。
無駄遣いといっても些細なレベルのものでも入ってしまうので実費支給される住宅扶助手当は手を出してしまって家賃滞納につながってしまいがちです。
入居者が生活保護受給者の場合でも受け付けてくれる家賃債務保証会社も増えてきているので上で受け入れを行うようにしましょう。
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歓楽街が近い場合
歓楽街やラブホテルなどが近くにある物件の場合は物件を風俗嬢の待機室にされてしまうことがあります。
そういった使われ方しないために入居者の身元はしっかりと調べておく必要があるでしょう。
また又貸しなどのリスクも高まります。
関連記事：アパートを又貸ししてはいけない理由とトラブル対処法
外国人の場合
不動産の文化は国によって大きく違います。
例えば私も外国に不動産を見に行ったりしますが、日本だと不動産業者が駅で待ち合わせて物件を見に連れていってところを、
シンガポールなどでは現地に集合で、本当に部屋の前まで自分で行くような形でした。
日本と違って外食文化なのでキッチンも狭くて小さく、ほぼみんな使わないというような形です。
私が体験した文化の違いではあまりトラブルに発展するようなものはないですが、こういった細かい所から違うことがたくさんあります。
国が違うというだけでトラブルがこんなにも起きやすくなるのだなと感じます。
日本はマナーを守る人が多いですが割りと大雑把の外国人の方も多いのでゴミ捨てなどのルールを守ってくれなかったり、夜中まで騒ぐ人が多かったりと
外国人入居者のトラブルは目立ちます。
外国人を受け入れる賃貸物件が少ないので賃貸物件を又貸ししてしまうというようなトラブルも多いです。
関連記事：賃貸の入居トラブル！オーナーはどう対応すればいい？
所有している物件数が増えれば増えるほどトラブルも多くなります。
なるべくトラブルを少なくするために
- 保証会社を必ず通す
- 更新の際は更新手続きをしっかり行なって連帯保証人の連絡先も確認をする
など、リスク管理をきちんと行なっていきましょう。