地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
先日、所有している区分マンションの外壁点検を行った所、爆裂（ばくれつ）している箇所があり、
このまま修繕を行わないで放置をしておくと、中の鉄筋に雨水などが侵入してしまい、腐食の原因になる、ということで、補修工事を行いました。
外壁の爆裂とは？
爆裂、というと瞬間的に爆発するようなイメージを持たれる方もいらっしゃると思いますが、
実はこれは建築用語でして、不動産業界で言う外壁の爆裂というとまた少し意味合いになります。
建築業界で使われる爆裂というのは、
コンクリート内部の鉄筋が錆びてしまって、外に剥き出しになってしまった状態のことを言います。
コンクリート建造物の外壁表面は、長い期間に渡って劣化が進行すると、クラックと呼ばれるひび割れが発生するんですね。
これは経年劣化でどうしても起こってしまうことなので、仕方がないことでもあります。
そして、それらのクラックから雨水などが侵入して、内部の鉄筋が錆びていってしまうのです。
さらに、錆びてしまった鉄筋は少しずつ体積が膨張していきます。
これらが原因となって、コンクリート内部で破裂してしまうことで、爆裂が起こるのです。
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爆裂を放置するのは危険
外壁に爆裂が発生していた場合は、なるべく早めに修繕をするのがおすすめです。
爆裂を放置したままにしておくと、
- コンクリートの一部（塊）が落下する
- 外壁墜落
- 建造物内部への深刻なダメージ、劣化
などのリスクが高まります。
ちなみに私は所有している物件で、外壁が落下したこともあります。
築古物件ばかり持っていると、こういったトラブルは結構起こるものですね。
保険にはしっかり入っておいた方が良いな、と思います笑
この時は人に怪我をさせたり、ということがなかったのでよかったですが、
コンクリートの塊が落ちる、外壁が落ちる、ということがあると、運が悪いとそれが人にあたって怪我をさせたり、最悪の場合、死亡させてしまうことが可能性としてはあります。
こういった場合は損害賠償が計り知れない金額になります。
爆裂を放置するのはとても危険なことなんですよね。
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爆裂が発生する原因
では、こういった外壁の爆裂はどうして起こってしまうのでしょうか？
経年劣化
私の所有物件でもそうですが、経年劣化によって爆裂は起こってしまうものです。
外壁塗装は10年〜15年くらいのスパンで行うべき、なんて話もありますしね。
ただ、実際には外壁工事は足場を組まなくてはいけないので、かなりの金額になるのもあり、10年〜15年スパンできちんと外壁工事をやっている建物は少ないと思います。
私も築20年〜30年程度の中古物件をよく買いますが、
これくらいの築年数の物件でちゃんと外壁工事をやっている物件はほとんどありません。ほぼ見たことがないと言ってもいいと思います。
そして、私が所有している間に外壁を塗り直すなどの大規模修繕工事はしたことがありません。
台風などの自然災害も
経年劣化だけでなく、大きな台風や地震などの自然災害でも爆裂が発生する可能性があります。
自然災害が原因での爆裂に関しては保険が効く可能性がありますので、保険の適用範囲を確認してみると良いと思います。
意外と火災保険って使う機会が多いんですよね。
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爆裂の補修工事は30分ほどで終わりました
専門の業者さんに来ていただき、爆裂していた箇所の補修をお願いしました。
今回はお部屋のベランダからすぐに補修をすることができる箇所でしたので、30分程度で修繕が完了しました。
修繕の手順としては、
- 爆裂の箇所や程度をチェックする
- 錆を綺麗に落とす（鉄筋を露出させて、ブラシなどで錆を落とす。錆を落とし切らないと再発する可能性がある）
- 錆止めをコンクリートや鉄筋に塗装する
- エポキシ樹脂モルタルで埋める
という流れになるそうです。
実際にお部屋のベランダに入っていただき、
まずはブルーシートで問題の箇所の周りを覆って、もし万が一作業中に周りのコンクリートが落ちてしまったとしても、外にそのまま落ちないように環境づくりをされていました。
そこから該当箇所へモルタルを塗っている作業までで30分程度です。
足場を作らずとも修繕ができるような箇所であれば、すぐに終わらせることができる作業ですね。
放っておくと大きな被害が出るかもしれない爆裂。
外壁のチェックもある程度の築年数になったらやったほうがいいですね。
今回はあまり大きな修繕とならなかったのが、不幸中の幸いでした。
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